El 66% de la población española vive en una comunidad de vecinos. Sin duda, es la forma de vivir que la gran mayoría elige en las grandes ciudades. Así, adquirir o alquilar un piso en un edificio nos permite vivir en el centro de las ciudades, pues si quisiéramos vivir en una casa tendríamos que desplazarnos a las afueras o, incluso, dado el precio de la vivienda, a las localidades aledañas.
Es por estos datos por lo que resulta de gran importancia saber algunas cuestiones sobre la propiedad horizontal a las que intentaremos dar respuesta en este artículo. Pero empecemos por el principio, ¿qué es la propiedad horizontal?
¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es una forma de copropiedad entre los diferentes propietarios de las viviendas o pisos en que está dividido un edificio. Así, la propiedad horizontal constituye un derecho de propiedad particular sobre los elementos privativos del edificio como tu piso, tu plaza de garaje o tu trastero, pero, al mismo tiempo, un derecho de propiedad conjunto sobre los elementos comunes del edificio, es decir, sobre las escaleras o los portales.
Este derecho, al no contar con regulación en el Código Civil, está regido por las disposiciones de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal.
Aunque cualquier duda que puede ser resuelta con los dispuesto en la Ley 49/1960, lo mejor es contar con los servicios de un abogado especialista en propiedad horizontal que represente a la comunidad de propietarios y nos ayude a gestionarla. Sin embargo, no es nada fácil entender las leyes y conocer los entresijos de la legalidad, por lo que te recomendamos que propongas en tu comunidad de vecinos la contratación de un buen abogado, pues, sin duda, os ahorrará muchos quebraderos de cabeza. No obstante, nosotros te facilitamos una pequeña guía con algunas de las cuestiones más importantes sobre la propiedad horizontal. Atentos.
Órganos de gobierno
La comunidad de vecinos deberá tener ciertos cargos que formarán los órganos de gobierno y que ejecutarán todos los acuerdos a los que lleguen los vecinos reunidos en Junta de Propietarios. Así, los órganos de gobierno son los siguientes:
Presidente
te Se deberá elegir de entre los propietarios y el cargo durará un año, salvo si los Estatutos o la Junta de Propietarios decidiera otra cosa. Podrá ser un cargo rotatorio o bien se nombrará por sorteo. En cualquier caso, el presidente tendrá entre sus funciones la de representar a la comunidad de vecinos, convocar y presidir las juntas, ordenar las obras y exigir a los propietarios el pago de sus cuotas, entre otras.
Vicepresidente
Este cargo no es obligatorio y será elegir entre los vecinos. Tendrá como funciones la de sustituir al presidente cuando esté ausente, enfermo o cuando el cargo esté vacante.
Administrador
Tampoco es obligatorio este cargo. Además, podrá ser desempeñado por una persona ajena a la comunidad de vecinos. En cualquier caso, es recomendable que el administrador sea una persona cualificada formada en leyes, de manera que lo mejor es contar con un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurarnos de que su gestión será la mejor. Entre sus funciones se encuentran la de disponer la reparaciones u obras necesarias, actuar como secretario, preparar el plan de gastos previsibles o la de velar por el buen uso de los elementos del edificio, entre otras.
Secretario
Sus funciones son parecidas a las del administrador, de forma que encontramos algunas como la de redactar el acta de la junta, enviar a los vecinos las convocatorias de las juntas o custodiar los libros de actas, entre otras.
Aunque el cargo de Presidente es obligatorio, el resto de cargos son facultativos, de forma que se podrá prescindir de ellos. No obstante, ya hemos apuntado que lo mejor será contratar a un abogado especializado en propiedad horizontal, quien además de representar a la comunidad y realizar una gestión de la misma más que correcta, podrá atender todos los problemas que puedan acaecerse en la comunidad de vecinos, tales como impagos de cuotas o derramas, problemas con los ruidos o con el seguro de la comunidad ante ciertos daños, lo relativo a las obras de accesibilidad, entre muchos otros menesteres.
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Buenos días en mi comunidad de vecinos hay muchas irregularidades y el administrador abusa de su poder , tampoco puedo ver las cuentas ni facturas y no me han dejado presentar los presupuestos para profesionales más baratos .
Quisiera ponerles una denuncia
Buenas Sandra,
Las cuentas anuales las tiene que presentar anualmente o pedirle a través del presidente que te las enseñe.
Lo mejor es que cambiéis de administrador de fincas.
Te animo a que muevas el asunto y juntes a suficientes propietarios dispuestos a convocar una junta extraordinaria con un único orden del día el cambio de administrador de fincas.
Saludos
Buenos días di una queja al administrador de fincas hace dos años de que el conserje se ausentaba una hora de su trabajo les dije que fuesen a comprobarlo, no me hacen caso y se lo dicen al presidente , hablo con el presidente y me dice que el empieza una hora antes su trabajo por eso para una hora a descansar y yo le digo que no es así,su trabajo empieza a las de 8 a 1 y de 5 a 8 tiene que desempeñar 40 horas y me dice que lo hable en la junta, como puedo hacer para que yo pueda solucionar lo de las usencias, y que derechos tengo como vecino? . Y me dijo después que tiene derecho a desayuno de 20 minutos también, que creó que no es así. Me lo pueden aclarar muchas gracias
Buenas Nieves,
Sí, es un tema que debes tratarlo en junta de propietarios, aunque también lo puedes hablar con el presidente y el administrador para que el trabajador cumpla con sus obligaciones si no está realizando adecuadamente su trabajo. Por otro lado, te animo a que si quieres profundizar más sobre el horario o el tiempo de descanso preguntes por el horario que cumple esta persona al administrador de fincas pues debería figurar en su contrato de trabajo. Si quieres saber si tiene derecho o no a descanso, entonces puedes consultar el convenio colectivo que rige para este empleado encargado del mantenimiento de comunidades o conserje de la provincia en la que esté la comunidad de propietarios. También podrías preguntarle esto al administrador y buscarlo tu luego en el convenio.
Saludos
Buenas días, vivo en una urbanización y sospechamos que nuestra administradora y presidenta y aún vocal más, tienen una cuenta de la comunidad donde todos los intereses y comisiones, la meten en esa cuenta, pero esa cuenta no lo sabe nadie porque solo tenemos reflejado una cuenta de comunidad donde se ingresa el dinero de las cuotas, como puedo averiguar el otro número de cuenta
Hola.Vivo en una communidad donde nuestro presidente hace que le da la gana.Permite obras illegales y favorece cierta personas al coste de otras.Utilisa agua jardineros y electricidad de la communidad para obras illegales y privada.También decide quién tiene agua por las plantas y quien no. Está a mantener un jardín comunitario a uso privado con agua y jardineros de la communidad. Todo el dia está en el jardín a espiar y vigilar la gente.Por desgracia el administrador es su amigo así que no hace caso a nuestro quejas.
Hola, quería saber qué dice la ley en cuanto a la mayoría de propietarios que tienen que estar a favor para instalar en una comunidad un ascensor y si este número de propietarios tienen que estar obligatoriamente en la junta en la que se hable de instalarlo. Tengo un amigo que en su comunidad son 10 vecinos, en la junta estuvieron 7 de los que 4 dijeron si, 2 dijeron no y uno se abstuvo y quiere saber si los votos de los otros 3 que faltan valdrían para algo si ya se ha realizado la junta, gracias.
Buenas Olga,
Necesitas una mayoría simple, más del 50% de los votos de propietarios, como de los coeficientes de participación de la comunidad.
Los votos que son abstenciones se suman a los votos de la mayoría.
El voto ha de emitirse en Junta. Si no han estado presentes han perdido su oportunidad de votar sobre el ascensor.
La LPH también obliga a la notificación de los acuerdos.
Saludos
Buenas Alexandra,
Lo he comentado alguna vez, presentate de forma voluntaria a presidente y cambias al administrador de fincas por otro nuevo.
Además, podrás desahacer todas las cosas que consideres que se había hecho mal. Es la solución más rápida para resolver tus quejas.
Puedes unirte con varios propietarios y recabar sus votos, formando una junta de gobierno.
Saludos
Buenas Rocio,
La situación que planteas es un muy inusual, por lo que probablemente las sospechas sean infundadas y no ciertas. Además, no es posible investigar números de cuenta de personas privadas. Le ánimo que antes de verter comentarios injuriosos en Internet sobre alguien, recabe pruebas fehacientes de los hechos que suceden.
Si quiere revertir este tipo de situaciones, lo tiene fácil, ¡Hágase presidenta de la comunidad de forma voluntaria y podrá saber lo que ocurre de primera mano!
Saludos
Buenas, tenemos administradora no colegiada, nos queremos cambiar ella, pero ella dice que no tenemos derechos a hacer esto. Dice que de 12 pisos, 9 tiene deudas y solo 3 están sin, por eso la mayoría quien quiere cambiar ella, esta con deudas. El caso es que las deudas empiezo a aparecer cuando ella empiezo su trabajo y también hay casos de robo.
Gracias