Hoy en día, contratar un administrador de fincas en una comunidad de vecinos es una inversión muy útil, necesaria y, en algunos casos, prácticamente imprescindible. Especialmente en edificios con multitud de viviendas, pero incluso en pequeñas comunidades, un administrador de fincas presta una ayuda muy valiosa que ahorra mucho tiempo y esfuerzo a los vecinos y también evita conflictos en un ámbito donde las desavenencias están a la orden del día.
No obstante, mantener el contrato de un administrador de fincas solo tiene sentido en aquellos supuestos en los que este cumple con su cometido y ofrece un servicio adecuado. En los casos en los que uno o varios vecinos hayan detectado que el administrador de fincas de la comunidad no desempeña adecuadamente su trabajo, es importante saber cómo cambiar de administrador de fincas, para evitar así posibles penalizaciones o reclamaciones posteriores por parte del propio administrador.
Qué hacer si un administrador de fincas no trabaja y no responde
Si hemos contratado a un administrador de fincas con el que estamos descontentos, es importante saber que esta no tiene por qué ser una relación vitalicia.
Estamos ante una relación profesional que, como tal, ha de satisfacer a la parte contratante y cumplir con las expectativas y con aquello que se haya pactado previamente.
No obstante, es importante considerar que antes de ponernos a pensar en cómo echar al administrador de fincas, hemos de tener en cuenta que en ningún caso se trata de una decisión individual, sino que el cambio de administrador de la comunidad depende de la decisión del común de los propietarios. Por esta razón, antes de iniciar cualquier acción, será necesario realizar una reunión de propietarios.
Cómo echar al administrador de fincas
En el supuesto de que el administrador realmente no esté cumpliendo con su cometido o, simplemente, no sea del agrado de la mayoría de la comunidad, será imprescindible saber cómo cambiar de administrador antes de tomar acción.
Comprobar y revisar el contrato
El primer e imprescindible paso es acudir al contrato, en el caso de que exista, y comprobar su contenido tanto en relación con sus funciones —para verificar si realmente hay o no incumplimiento o dejación de las mismas— como con la duración.
En el supuesto de que no exista contrato, nos regiremos por las normas generales, que indican que la duración del mandato es anual y coincide con la celebración de la Junta General Ordinaria. Sin embargo, puede suceder que haya sido elegido en junta extraordinaria, en este caso, la anualidad se cumplirá un año después de su elección.
Cese anterior al cumplimiento del período
El hecho de que no se haya cumplido el período para el que fue contratado el administrador no impide su cese, pero, en tales casos, hemos de distinguir el supuesto en el que hay un incumplimiento de las funciones del administrador del supuesto en el que no existe dicho incumplimiento.
En el caso de que no haya incumplimiento por parte del administrador, este tiene la obligación de asumir el cese, pero la comunidad está obligada a pagar las mensualidades que resten hasta el cumplimiento del período.
Por el contrario, en el caso de que haya incumplimiento de funciones, es decir, exista una actuación negligente o el administrador falte al cumplimiento de sus deberes, siempre y cuando la comunidad pueda demostrarlo, el administrador podrá ser cesado sin derecho a las mensualidades restantes.
Votación en Junta General de Propietarios
En cualquier caso, para que el administrador pueda ser cesado, esta decisión debe ser votada y aprobada por mayoría simple en una Junta General de Propietarios, ya sea en la Junta General Ordinaria o en una extraordinaria. En este último caso, es importante que se refleje en el orden del día.
En los casos en los que el inicio del mandato del administrador no coincida con la celebración de la Junta General Ordinaria y tampoco haya causa justa para echar al administrador, existe la opción de acordar el cese del mismo en la Junta General Ordinaria, pero mantenerlo en sus funciones hasta que complete el período contractual, para evitar así el pago de la indemnización.
Como hemos visto, es posible echar al administrador de fincas, pero es clave tanto estar de acuerdo con la mayoría de los vecinos, como conocer el proceso para evitar tener que pagarle una indemnización.
Solicitar presupuestos de administradores de fincas antes de cambiarlo
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Hola tenemos un administrador que a mi entender no cumple con su trabajo.Una de sus funciones es mantener la finca en buen estado.Llevo dos años viviendo allí y el portal esta hecho una mierda,con perdón.Necesita ser pintado.En una de las salidas a la calle hay una grieta q no se arregla.Tenemos una pescadería abajo y sube el olor a pescado y huele el portal.Hay un pequeño jardín q lleva más de un año q no se planta nada.Y los trasteros con humedades.No bajé a la última reunión pero me parece q se habló del tema y sigue sin hacerse las cosas.He mandado un email a la administradora y me dice q eso está hablado en la última junta pero quiero hechos no palabras.Le digo lo de las humedades del trastero q están según se bajan y me dice q adjunto fotos.No es su obligación de darse una vuelta y mirarlo.Se le llena la boca q hay superávit pero como no va haberlo si somos varios portales y en el mio no se hace nada.Y pagamos bastante de comunidad.Q se puede hacer?.
Buenas Ortega,
Pide presupuestos, convence al presidente y convoca junta extraordinaria de vecinos para sustituir al administrador de fincas y que se empiecen a arreglar los problemas. Los administradores deberían visitar las comunidades periódicamente pero muchos no lo hacen.
Saludos
El Administrador está conchabado con la Presidenta y otros cuantos y me hacen la vida imposible, no me responde ni cuando le pido respuesta por escrito, pasa totalmente de mi y me veo impotente, no puedo echarlo porque los otros son mayoría y nosotros solo tres vecinos.
Que se puede hacer.
Buenas Daniel,
¿A qué te refieres con que «el administrador te hace la vida imposible»?
Los administradores de fincas no tienen esa función.
¿Eres moroso? ¿Generas problemas a la comunidad de otro tipo como ruidos, suciedades…?
Me parece muy raro que un administrador quiera generar un problema a un vecino… no es lo habitual.
Los gestores de comunidades se dedican a realizar su trabajo, enviar notificaciones de pago, reclamaciones de deuda, solicitar que se cumplan acuerdos de la comunidad… en defentiva, a hacer cumplir los estatutos de la comunidad, los acuerdos alcanzados y que prevalezca la ley de la propiedad horizontal.
Lo único que se me ocurre es que si estás realizando algo contrario a las normas de la comunidad sea por ello que te estará notificando. En cualquier caso, ya te explicarás mejor.
Saludos
Hola, Sí hay ciertos problemas de convivienvia y al administrador de fincas así como a la presidente no la puedo ver porque me caen mal. Disculpa mi ignorancia, no tengo ni idea de cómo funciona la ley de la propiedad horizontal, ni la gestión de comunidad, ni cómo es el trabajo de un administrador de fincas. Por eso te pedía ayuda. Gracias
Hola Daniel,
Tranquilo, a diario veo personas que lo primero que hacen es culpar al administrador de fincas y no saben absolutamente nada de qué hace, cómo lo hace, o si hace algo mal o por el contrario todo esta bien.
Lo primero de todo es formarse y luego informarse.
Te animo a seguir haciéndolo.
Saludos
He escrito varias veces al Administrador de la finca donde vivo y no contesta.
Por teléfono he solicitado hablar con él y que me devuelva la llamada pero tampoco lo hace.
Le he dicho al Presidente de la Comunidad que no puedo contactar con dicho Administrador pero me responde que él no puede hacer nada porque no tiene ese problema.
Sé que puedo reclamar al Colegio de Administradores pero también sé que si la queja no está firmada por el Presidente de la Comunidad, de nada servirá.
¿Hay algo que pueda hacer legalmente y que resulte efectivo para que el Administrador deje de «pasar olímpicamente» de los vecinos?
Buenas Ana Belén,
¿El administrador atiende al presidente de la comunidad y en particular no le atiende a usted? ¿También sucede con el resto de vecinos lo mismo?
¿El problema ha sido transmitido ya a través del presidente de la comunidad hacia el administrador? En caso afirmativo, ¿cuál fue la respuesta?
¿El administrador no responde ante este problema y sí responde al resto de incidencias de la comunidad? ¿Nos puedes aclarar qué problema es?
Tal vez así te podamos aclarar algo más.
Saludos
¿Qué hacer si un administrador de fincas no contesta a los correos enviados a su correo de administrador o a los de la asesoría donde ejerce como administrador?
Hola, ¿Puedes concretar qué es lo que le preguntas? Saludos
Buenos dias: Llevo desde Septiembre como presidente de la comunidad, desde entonces le estoy pidiendo documentacion de la comunidad y el administrador de fincas no me esta facilitando toda la documentacion. Como puedo hacer para que en la mayor brevedad me entregue toda la documentacion que pido???
Buenas Jose,
Si la junta o el presidente piden la documentación, el administrador de fincas debe facilitarla.
Hay administradores de fincas que se piensan que la documentación es suya o algo.
Piensa por un momento en qué pasaría si le despedís… pues que toda la documentación la tendriaís que gestionar vosotros mismos, incluidos los datos personales de los vecinos para poder hacer la gestión de cobros, notificaciones, etc… muchas veces los administradores de fincas se respaldan en la LOPD para no facilitar alguna información, pero … y si ya no están ellos… toda esa documentación la recibe directamente el presidente o el nuevo secretario de la junta… por tanto, en última instancia es una tontería que no quiera facilitar algo, pues bastaría con despedirle para acceder a todo.
En cualquier caso, como presidente te debe facilitar la documentación de la comunidad… como contratos, estados contables, facturas, etc, es su obligación dar ese servicio a la comunidad. No puede ponerte excusas. Y si pese a todo te pone excusas, dile, vamos a convocar junta extraordinaria cuya orden del día es la renovación de cargos en la comunidad, donde se valorará la contratación o no de un nuevo secretrario o secretario-administrador de fincas, tu decides si quieres dar la documentación por las buenas o la quieres dar por las malas, después de la reunión y además perdernos como cliente.
En definitiva, tiene la obligación de daros lo que es vuestro y pensad que si no lo hace igual no es el administrador de fincas ideal… y tendriáis que ir cambiando.
Saludos
Hola, en la comunidad tenemos problemas con la administración y la presidente. Las cuentas de los años 2019 y 2020 no se han entregado, hay problemas de goteras por varias zonas de la comunidad, una de ellas ha manchado la fachada de color óxido desde marzo del 2020, los buzones sufrieron una gotera y se descubrió el techo a primeros de enero y sigue exactamente igual., a demás de un montón de problemas en los edificios de la comunidad. Tratamos varias veces de convocar una junta de propietarios, pero siempre fue cancelada por la administradora y la presidenta apoyándose en que no avisábamos a todos los propietarios, datos que no tenemos pon la LPD, y en el estado de la pandemia junto con en el Real Decreto de mayo. Sigue vigente este R.D.? No entendemos como es posible que hasta el fútbol vuelva y en nuestra comunidad no podamos reunirnos. Pueden indicarnos si tenemos alguna otra opción? Gracias por su atención.
Buenas Belén,
Para convocar una reunión alternativa sin permiso de administrador de fincas o presidente no es necesario que asistan todos los propietarios, tenéis que informar y con que acuda 1/3 de los vecinos ya es suficiente para que tenga validez, eso sí, tenéis que convocar la reunión con antelación y comunicarla de forma escrita por ejemplo, poniendo carteles en las escaleras y enviando la comunicación a los buzones de los propietarios.
Por otro lado, ya se han quitado todas las restricciones a las reuniones sociales y de distancia de seguridad, en todos los ámbitos, la única medida es llevar mascarilla en el interior, así que no hay ningún motivo para que os impidan ahora mismo la realización de las juntas ordinarias o extraordinarias de propietarios. Ósea que bien porque la convoquen ellos (administrador o presidente) o bien porque la convoquéis vosotros (varios propietarios con respaldo de otros) ya podéis organizaros para tener reunión.
Saludos
Comunidad de Madrid código postal 28019, 24 viviendas 2 locales 1 ascensor ..comunidad antigua.dolo servicio de escalera y mantenimiento de ascensor.el administrador actual lleva muchos años , y tenemos un problema porque un local
segregado 2 viviendas las cuales ha escriturado y vendido ya din aprobación de la comunidad, y el administrador no hace nada, mala gestión dejadez falta de transparencia a convocado junta para el 12. De abril Y el primer punto y segundo a tratar es renovar cargo y aprobar cuentas y el 5 tratar su cese. Con lo que no servirá de nada lo que votemos.como podemos hacer?,para que la renovación de su cargo quede pendiente de que valoremos los presupuestos de los nuevos administradores? Y podamos explicar y motivar a todos los vecinos de ka situación?
Buenas Carmen,
Los puntos del acta se pueden mover de orden, si hay consenso, por tanto puedes poner como primer punto cesarlo. Pero también lo puedes tratar en el mismo punto de cargos porque el administrador de fincas es además de administrador de fincas el secrtario de la comunidad. Por tanto, en ese mismo punto se dice que no se renovará el cargo de administador de fincas y que será sustituido por otro diferente ya que tampoco se pretende que continue el mismo administrador. Y después votáis cuál de los prespuestos de administradores de fincas os parece mejor.
Saludos
Buenas tardes, me encanta su página y su profesionalidad en las contestaciones.
Soy presidenta de una comunidad. Hemos perdido la confianza en la administración que hay contratada, por fallos en los balances, no va nunca a ver como está la comunidad a no ser que notifiquen daños. Es amigo íntimo de la anterior junta y les filtra información, que no es importante para ellos, hace unos meses le expusimos de buena fe, los fallos apreciados y que no teníamos confianza en su trabajo. Nos insulto y nos llamó grupito, un verdadero despropósito, esto es muy largo. La pregunta es si puedo cesarlo como administrador, y luego presentar en una junta los motivos y al nuevo administrador, desde que hablamos con el, no me pasa balances, ni deudores, ni información al respecto de nada, se lo pido y se lo vuelo a pedir y no me contesta, estoy muy agobiada, le agradezco su contestación.
Buenas Andrea,
Si es algo grave y urgente, en plan está robando en la comunidad y se ve claramente porque no hay dinero en las cuentas bancarias, o cosas similares, entiendo que se podría cesar al administador como presidenta directamente. Lo conveniente acto seguido sería convocar junta de propietarios extraordinario y comunicar los motivos del cese y que los propietarios se lo refrendaran. En caso de que no sea algo claro que esté impidiendo el correcto funcionamiento de la comunidad, lo mejor es que convoques tu misma la junta de propietarios haciendo tu el acta ya que no necesitas al administrador para esto y lo ceséis. Eso sí, previamente lleva varias ofertas de administradores de fincas de tu localidad para que podáis elegir.
Saludos
Hola.
Han instalado sin permiso de la comunidad una terraza con mesas y sillas en zona comun.
Estoy harto de reclamar al administrador y a la presidenta.El administrador dice que no está claro que no puedan ponerla, cuando a un vecino se le denegó el permiso y así consta en acta.
He llamado al Ayuntamiento y no quieren intervenir.
Estoy desesperado.
Lo próximo será denunciarle en el Colegio y reclamarle lo que tenga que gastarme en pleitos por no cumplir con sus obligaciones.
Qué le parece?
Buenas Luis,
Lo primero que tienes que hacer es enterarte de cómo figura esa zona en las escrituras. Si es una zona privada, es una zona común de la urbanización de acceso restrigido, es una zona privada de uso público… según el tipo de zona, implica poder hacer un uso diferente. Por ejemplo, en una zona privada de uso público, un bar que no cuente con la autorización de la comunidad de propietarios no tiene derecho a utilizar esa zona para desplegar una terraza. Y si lo hace se puede instar a que deje de hacerlo, primero por escrito, después por juzgado.
Saludos
Buenas.
Queria plantearos una situacion. En mi comunidad se ha detectado plaga de cucarachas y como es normal se ha contratado por parte de la administracion una empresa que se haga cargo tanto en zonas comunes como en los domicilios particulares. El caso es que la administracion no lo ha comunicado de forma oficial dejando que cada uno de los vecinos lo gestione con la empresa de plagas, no facilita informacion (productos a utilizar, zonas de la vivienda en las que se actuara, etc). Actualmente mi pareja y yo estamos teletrabajando por lo que tenemos un seguro un tanto «particular» por lo que nos solicita una notificacion escrita por parte de la administracion indicando producto, fecha y zonas sobre las que se actue (indicar vivienda completa si lo desconocen), para en caso de reclamacion de siniestro saber si es un intento de estafa por nuestra parte o tener certeza de que es a raiz de unos trabajos por parte de la comunidad.
El caso es que se niegan a facilitarme dicho comunicado ni en zonas comunes alegando que cundira el panico, ni a un mail personal, que por escrito no me mandan comunicado de los trabajos. ¿¿Es obligacion del administrador realizar estas comunicaciones??
Buenas tardes
Ruego sus comentarios sobre la siguiente situación:
El administrador ha gestionado la reparación de la fachada de mi urbanización a través de una empresa de restauración, dicha empresa ha dejado mi terraza con daños que me impiden usarla (persiana rota, destrozo en sillas, deshechos sin recoger, como 2 carteles publicitarios de unos 20 kg. cada uno, suciedad) hemos reclamado al administrador de fincas la restitución a situación original y alega que no tienen responsabilidad, mi consulta es la siguiente: ¿tienen responsabilidad según la ley de propiedad horizontal ambos, administrador y ejecutante ?? ¿puedo reclamar daños y perjuicios??
gracias anticipadas por su respuesta
Buenas Oscar,
Creo que os habéis equivocado, las zonas privadas debería tratarlas cada particular, las zonas públicas la comunidad de propietarios.
Es imposible controlar los domicilios en los que actúe la empresa privada.
El administrador debería hacer un comunicado para informar de tal decisión aprobada en junta de gobierno o aprobada en junta de propietarios.
Saludos
Buenas Pilar,
La responsabilidad única del administrador es trasladar tu queja a la empresa contratada por la comunidad para que proceda a dejar las cosas como las tenías antes, es decir, sin causarte daños, limpio, etc
También puedes hacer reclamación directa a la empresa.
Si no funciona, entonces usa el seguro de hogar de tu vivienda para reclamarle por la vía judicial al seguro de responsabiilidad civil de la empresa y que se haga cargo de la reparación de los daños. Tienes las de ganar y las costas las pagará la empresa que hizo mal la reforma, etc
También puedes hacer uso del seguro de la comunidad, a través de su cláusula de defensa jurídica y los costes los asumirá la comunidad inicialmente de abogado, procurador, etc
Saludos
Tenemos necesidad de hablar con el presidente de la comunidad del garage y la gestoría que lleva la administración dice que por la LOPD no puede darnos su contacto. Hace más de un año le pedimos que avisarán al presidente de que queríamos hablar con él y que le dieran nuestro contacto para ello. Tampoco hemos conseguido nada.
Llevamos casi 4 años sin una Junta y sin recibir estado de cuentas… Hay muchos problemas en esta comunidad, como la absoluta falta de mantenimiento. El año pasado el garage no pasó la ITE, lo sabemos no porque nos lo haya informado la gestoría sino porque nos lo dijo la empresa que vino a hacer la ITE al garage y a nuestra comunidad de propietarios de viviendas. Y a fecha de hoy la Administración no ha informado de nada a ningún propietario del garaje. ¿Estará la ITE pasada?
¿Es cierto que no pueden proporcionarnos el contacto del presidente?
Buenas tardes.
En el mes de Junio se cambió de Administración en la finca, por deseo del Presidente y apoyado por la mayoría de los vecino.
El problema es que desapareció el Presidente, según el por estar enfermo y el nuevo Administrador no dió señales hasta que en Septiembre le pudimos localizar. Nueva Reunión Extraordinaria para cambiar de Presidente, ahora soy yo, he sido durante 20 años.
Pues esta nueva empresa, nos ha pasado un cargo de 3 recibos (dos en Octubre y uno ayer) solamente por hacer la Reuníon Extraordinria. Y todavía por no haber ido al Banco, la cuenta está bloqueada y sin pasar los recibos de la Comunidad a los propietarios desde Junio.
Se le puede cesar al Administrador. Es misión imposible comunicarse con él, salvo por el Whatsapp de la Comunidad.
Muchas gracias.
Buenas tardes.
Se cambió de Administración en Junio. Desde entonces el Prsidente no dió señales de vida, y se hizo Reunión Extraordinria para ocupar su puesto, soy yo ahora.
Mi pregunta es, este nueva Administración, salvo por Whatsapp no contesta, hemos llamado varios vecinos y ni caso, eso sí, han cobrado 3 recibos en menos de 1 mes, sólo por preparar la Junta Extraordinaria y sin pasar los recibos mensuales a los propietarios, una tomadura de pelo.
Se le puede cesar por no atendernos, eso sí, lleva sólo unos meses.
Muchas gracias.
buenos días,
El administrador de fincas que tenemos me ha amenazado con denunciarme por hacerle esta pregunta, Por que cada vez que alguien te pide las cuentas nadie puede revisarlas?. Su respuesta ha sido que me iba a denunciar por injurias y que el resto de vecinos iban a ir como testigos. Le dije calmadamente que era una amenaza y el me dijo que no me va a atender por motivos personales. Esto ha sucedido en una Junta. Le he mandado un mail y no me ha respondido y no es la primera vez ¿qué puedo hacer?.
Muchas gracias
Un saludo
Buena María Luisa,
Un poco raro, a ver lo de cobrar por organizar una junta extraordinaria puede estar perfectamente justificado. Imagina que los propietarios quieren hacer 5 juntas extraordinarias porque les apetece tratar un problema… pues es un trabajo extra para el administrador de fincas y obviamente debe cobrarlo, porque tiene que convocarlas, prepararlas, documentarlas y ejecutar su contenido.
Pero bueno… si no gusta… lo que tenéis que hacer es hacer una junta extraordinaria los propietarios poniendo como motivo en el acta de convocatoria que queréis cambiar de administrador de fincas y avisarlo con tiempo. Si no queréis avisar al admin fincas, no es problema siempre y cuando esté bien organizada la junta.
Saludos
Buenas Ana,
Pregunta a los vecinos de la comunidad o pon un cartel en la finca.
Saludos
Tenemos pendiente desde noviembre 2022 , después de cuatro años de disputas, la impermeabilización de dos terrazas comunitarias con uso privativo de los pisos primeros. Esto es por exigencia de la ITE del año 2017. Según los estatutos toda la obra salvo el embaldosado lo deben pagar los locales que están debajo. El problema es que la terraza primero izquierda, tiene debajo 5 plazas de garaje, pero el administrador dice que no consigue dar con ellos.
Tenemos localizados a tres de los propietarios, pero otro ha fallecido y el último no sabemos nada de él.
¿Qué podemos hacer? El tiempo corre y me temo que el presupuesto va a subir de precio y hablamos de cifras muy
elevadas. (23.000)
Buenas tardes ,en mi caso el administrador de fican es también el presidente de la comunidad lleva más de 25 años y yo no vivo en la vivienda llevo mucho tiempo pidiendo que me avise para las reuniones pero nunca me avisa ,además el bloque está súper deteriordo sin la IT ,me gustaría saber de qué forma puedo pedirle la documentación de cuenta ,ect muchas gracias de antemano
No soy capaz de ponerme en contacto con el administrador. El 5 de enero le mande un email para resolver unas dudas y no me contestó. 3 semanas después fui a la oficina y me dijo el administrativo que estaba de gestiones bancarias y me llamaba cuando llegara, no lo hizo. La semana siguiente lo llamé, el administrativo me dijo que estaba haciendo gestiones y me llamaba cuando llegara, no llamó, a la semana siguiente igual. No me contesta ni los email, ni cuando voy ni cuando le llamo. La última vez, cuando me dijo que me llamaba cuando llegara le dije que mejor le mandaba un burofax con las dudas y luego le pasaba la factura. Puedo hacer esto último? Que puedo hacer?
Hola. El administrador de finca cumple solo por algunos proprietarios, resulta que está compinchado con el secretario, y el presidente le da lo mismo porque tiene el piso alquilado. Somos 4 vecinos, de cual uno está ocupado, yo estoy lo único que estoy prejuficado y quiero saber qué he de hacer para cambiar del administrador. Vivo en tercero se nos estropeó la bomba de agua y no tengo presión, por tanto agua caliente no en condiciones de ducharme con un hijo de 6 años. El administrador no hizo su trabajo, o sea no avizo al presidente que puede arreglar la bomba sin Junta, ser algo necesario y un uso común , una cosa urgente. Además no nos envía convocatorias al tiempo, me acusa de cosas falsas sin leer convocatorias y hace reunión sabiendo que estoy fuera, porque estaban avisados. Me parecen suficientes razones para cambiar de finca o si se podría dejar de pagarlos. Gracias