La llegada de la pandemia de Covid-19 ha supuesto cambios a muchos niveles, y es que las medidas para evitar el contagio dificultan la celebración de algo que hasta ahora era tan normal y corriente como una reunión de vecinos. Sin embargo, las comunidades tienen que seguir funcionando, por lo que se están buscando posibles soluciones.
¿Es legal realizar una reunión de vecinos para una junta de comunidad?
Los límites sobre el número de personas no convivientes que pueden reunirse tanto en espacios abiertos como en espacios cerrados son diferentes en cada Comunidad Autónoma, pero lo habitual es que no se pueda exceder de seis o diez personas.
Por el momento ha sido Cataluña la única Comunidad Autónoma que ha hecho referencia expresa a las juntas de vecinos en su legislación, acordando suspender la obligatoriedad de convocar y celebrar reuniones de este tipo hasta abril de 2021.
En el resto del territorio no hay una medida similar, pero dado que las reuniones permitidas tienen un aforo muy limitado, en la práctica la celebración de una reunión de comunidad de vecinos presencial es ahora mismo inviable.
Alternativa a las juntas de vecinos presenciales: reuniones virtuales
La Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a la obligatoriedad de la celebración de, al menos, una junta de vecinos anual. Pero en este caso se impone el cuidado de la salud pública y no se llevan a cabo reuniones presenciales.
Esto ha llevado a muchos administradores y vecinos a preguntarse si es posible hacer la reunión a través de videoconferencia. Un tema sobre el que ya se ha pronunciado el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, señalando que las reuniones online no están reguladas en la legislación sobre comunidades de propietarios, por lo que no tienen aval.
Esto quiere decir que pueden celebrarse, pero que si son impugnadas por algún interesado, los acuerdos adoptados en junta de propietarios serán declarados nulos. Además, hay que tener en cuenta que muchos propietarios de viviendas son personas mayores que generalmente no tienen acceso a Internet y no entienden bien cómo funciona una videoconferencia, por lo que al celebrar la reunión de esta forma se les dificulta mucho la participación.
A pesar de que las herramientas virtuales no están recogidas legalmente como formas de gestión de las comunidades de vecinos, en los últimos meses, los chats de mensajería instantánea, las videoconferencias, e incluso los sistemas de votación online como Doodle, han sido de gran ayuda para que las comunidades puedan seguir funcionando con más o menos normalidad.
A día de hoy no hay ninguna alternativa a la reunión de vecinos presencial que tenga plena validez legal, y dado que las juntas presenciales ahora mismo no son una opción, por el momento miles de comunidades de vecinos están en un limbo y han optado por prorrogar los cargos hasta que haya una solución viable.
Por su parte, los administradores de fincas demandan que se aproveche este complicado momento para modernizar la gestión de las comunidades, incluyendo en la regulación la posibilidad de celebrar una reunión de vecinos usando medios digitales y que esta tenga toda la validez legal que necesita para que los acuerdos adoptados sean válidos.
Actualización sobre la celebración de juntas a distancia
Recientemente se ha aprobado una proposición en el congreso de los diputados para permitir la reuniones de propietarios a través de juntas telemáticas o a distancia con motivo de poder dar solución a todas estas comunidades que llevan más de un año sin renovar sus cargos o tomar decisiones relevantes en sus comunidades que impliquen el acuerdo y presencia de un gran número de vecinos. Sin embargo, para poder celebrarlas todos los vecinos propietarios deben contar con la información relativa a la reunión y facilitar la posibilidad de conexión a todos ellos. Es decir, se debe evitar que haya propietarios que por motivos de la tecnología se encuentren excluidos o imposibilitados de poder asistir y es necesario darles una solución alternativa. De cualquier forma, los acuerdos adoptados en la reunión o junta de propietarios a distancia con la nueva normativa serán definitivos y totalmente válidos.
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Eso de la suspensión hay que ponerlo en duda ( hablo de Catalunya ) ya que en una información de alguna Cámara de la Propiedad haciendo referencia al Decreto 10/2020 de 27 de marzo , efectivamente habla de esa suspensión PERO … con condicionantes .
Y se decreta que SI pueden celebrarse Juntas con las medidas pertinentes de seguridad y aforo permitido en su momento ( 6 o 10 personas ) fomentando la delegación de voto y siempre que alguna contingencia relevante o urgente lo requiera y contando con el respaldo de Presidencia o con el 25 % de las cuotas de propietarios para que se convoque .
Vamos a matizarlo y a aclararlo. Se permiten juntas de vecinos indepedinentemente del número ya que se asimilan a una reunión de trabajo en las cuales no hay límites de asistentes. Pero lo que sí es obligatorio e imprescindible es que el recito en el que se produzcan permita cumplir con el aforo y se mantengan las distancias de seguridad entre los asistentes. De forma que no sea posible el contagio. Por tanto, sí es posible hacer juntas generales y extraordinarias pero cumpliendo las distancias de seguridad. Otra cosa es la recomendación de los colegios de administradores de vecinos quienes por prudencia han recomendado que no se celebren, pero por poder se pueden seguir celebrando independientemenete de las restricciones por número de personas no convivientes, como he explicado al principio. Por lo que si deseas cambiar de administrador de fincas o votar lo que tengan que votar pueden hacerlo. Recuerden que si necesitan cambiar de administrador de fincas, en Homyfincas ofrecemos un servicio de comparación de ofertas de administradores de fincas en tu localidad que te ayudará ahorrar dinero y tiempo al recibir varias ofertas con una única solicitud de prespuesto y las recibirás muy rápido para poder tomar una rápida decisión de cambio de admnistrador de fincas. Gracias. Saludos
En la última reunión de vecinos, el administrador hizo saber al resto de vecinos que se encontraba cansado y que entraba en colaboración con otra administración. En la junta no se votó nada. El hecho es que lo que decía que era una colaboración era una cesión. Tenemos otra administración llevando la comunidad, otra administración que no ha sido votada por los vecinos . ¿ Es legal esta situación ? ¿ Se puede denunciar? Me parece un traspaso de cartera con todas las letras. Muchas gracias por su atención.
Buenas Maria,
Sí, lo puede hacer, si no lo queráis deberías haber dicho en esa misma junta de propietarios que no estabáis interesados en realizar la renovación de cargos con la nueva empresa de administración de fincas a la cual le ha cedido la cartera de vuestra comunidad de propietarios.
No se puede denunciar. Si queréis no continuar con la nueva empresa, entonces podéis convocar junta extraordinaria de propietarios en la que se trate la destitución del administrador de fincas y presentáis las ofertas que habéis recopilado. Si necesitas presupuestos para tu comunidad de administores de fincas, entonces puedes usar https://www.homyfincas.com
Saludos
Buenas tardes, mi pregunta es si puede un administrador incumplir sistematicamente algún articulo de los estatutos de la urbanización con el visto bueno del Presidente de la Mancomunidad???.
Creo que nos están tomando el pelo a los vecinos.
Buenas Pilar,
Lo primero para saber si incumple o no, es tener los estatutos de la comunidad. Puedes socilitarlos al administrador de fincas y revisarlos.
En caso de que tras leerlos con detalle, efectivamente se esté incumpliendo algo que fuera contra los estatutos, se le puede requerir a presidente y administrador que dejen de hacerlo así.
Sería interesante saber si ha habido alguna acta de la comunidad que pudiera indicar o haberse votado que contradijera los estatutos de la comunidad. En este caso, habría que organizar una junta general donde se volviera a tratar el asunto y se «derogase» esa práctica convenida en junta o se modidicasen los estatutos de la comunidad para actualizarlos.
Si considera que las prácticas del presidente no son adecuadas y tampoco las del administrador, puede organizar la reunión por su propia cuenta solo necesita el acuerdo de un 25% del los propietarios en cuotas de participación para poder convocar una reunión por su propia cuenta donde cesar al presidente y al administrador de fincas de manera extraordinaria.
Saludos