La confianza es la base de la relación entre un administrador de fincas y los propietarios de las comunidades que gestiona. Si por cualquier circunstancia dicha confianza se rompe, lo mejor tanto para el administrador como para los vecinos es poner fin a la relación contractual.
Cambia de administrador de fincas si tienes una buena razón
Muchas fincas siguen en manos de administradores no demasiado profesionales y esto se debe a la dejadez por falta de los vecinos: la pereza al pensar que se trata de un procedimiento complicado, cuando en realidad no es así.
Lo único que es necesario es que haya una buena razón para echar al administrador de fincas. La resolución del contrato debe estar basada en una causa objetiva, como una mala gestión o la falta de resolución frente a problemas graves. Intentar echar al administrador por problemas personales y subjetivos con él suele estar condenado al fracaso, puesto que los demás vecinos no darán su consentimiento.
Paso 1: convocar una junta
El cambio de administrador es una decisión que debe tomar la junta de propietarios. La votación se puede hacer en la junta ordinaria, dentro del punto del orden del día que hace referencia al nombramiento de cargos.
También es posible convocar una reunión extraordinaria a tal efecto. Esta debe ser convocada por el presidente, por una cuarta parte de los propietarios o por propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
En este caso el orden del día debe hacer referencia expresamente al cese del administrador actual y la elección de uno nuevo. Es fundamental que cada uno de los propietarios reciba una copia de la citación a la reunión.
Paso 2: toma de la decisión
La decisión debe ser tomada por la doble mayoría simple del número de propietarios asistentes y representados, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
En el plazo de 10 días el secretario y el presidente cierran el acta que recoge lo acordado e informan al administrador de su decisión.
Paso 3: elección del nuevo administrador
Para que los vecinos puedan decidir es conveniente que quienes han propuesto el cambio de administrador presenten en ese momento tres o cuatro presupuestos. Lo más recomendable es que en el mismo acto que se echa al administrador antiguo se acuerde la contratación de uno nuevo, así se evitan los vacíos de gestión.
Posible indemnización
Si finalmente la comunidad echa a su administrador, es posible que tenga que indemnizarle y abonarle los honorarios correspondientes al tiempo de contrato que quedaba por cumplir. Aunque también está la opción de acordar la no renovación del administrador y que el mismo siga en su puesto hasta finalizar el plazo contratado.
Como excepción, puede no haber obligación de indemnizar al administrador si se le quiere echar inmediatamente por una causa que sea justa y demostrable. No obstante, esto suele implicar pasar por un proceso judicial para que sea un juez el que decida si había justa causa y si había o no que abonar la indemnización.
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Quisiera saber si hay que poner en acta los motivos por los que se quiere cesar administrador aunque no se apruebe en junta.
Hola Ana,
Sí, lo puedes hacer y de hecho si lo pones será más fácil que cuando lo lean el resto de vecinos, se indignen por lo que se ha hecho mal (sin acusar de delito, claro) y entonces fruto de su indignación quieran saber más y acudir a la reunión a votar el cese del administrador. Es decir, si lo pones te será más fácil echar al administrador de fincas de la comunidad porque tendrás más apoyo de los propietarios.
Saludos
Estimados señores:
En una comunidad de sólo 5 vecinos qué ocurriría si no hay doble mayoría tanto para el cese como para la renovación del administrador?. El caso concreto es que dos vecinos de los cinco, pero con más del 50 por ciento de los coeficientes totales, quieren lo opuesto a los tres vecinos restantes.
¿Cómo podría resolverse esa situación de bloqueo?.
Además, para complicar las cosas, con esto de la pandemia, se nos ha ido el plazo del año para celebrar la correspondiente Junta General con el tema de la renovación de cargos, y no sé si eso puede presentar problemas en la remoción de dicho administrador.
Muchas gracias por su atención
Buenas Juan,
La doble mayoría en las votaciones quiere decir que para la adopción de ciertos compromisos o acuerdos comunitarios, las decisiones tienen que ser tomadas cumpliendo el siguiente criterio:
1. Mayoría de votos.
2. Mayoría de coeficientes de participación en la comunidad.
Cuando un mismo propietario tiene varios inmuebles, en las juntas de la comunidad tendrá mayor coeficiente de participación, siendo este la suma de todos los coeficientes de participación.
Sin embargo, a nivel votos, para determinar las mayorías por votación, su voto contará como único a efectos de número de votos.
Esto puede dar lugar a que haya un bloqueo debido a la necesidad de que para lograr los acuerdos sea necesaria no solo la mayoría de votos, sino también la mayoría de coeficientes de participación para ejecutar una decisión.
Cuando hay un bloqueo, como el que comentas, las opciones son las siguientes:
Saludos
Buenos días,
Tenemos el problema de que el administrador de fincas tiene secuestrados los datos de los miembros de la comunidad, y el presidente no puede convocar la junta ya que no dispone de todos los correos.
Ha solicitado los datos al administrador y este hace silencio administrativo, no contestando. También se le ha solicitado que convoque la junta extraordinária y tampoco responde.
Que se puede hacer en este caso?
Buenas Josep,
Aquí unas claves para que ese administrador chapucero y molesto pueda ser echado fácilmente.
El presidente convoca junta extraordinaria de la comunidad avisando en el tablón de anuncios de la comunidad o en las escaleras con un escrito donde sale el orden del día (Echar al administrador de fincas y aquellos otros asuntos que queráis hablar). Convocáis la reunión dejando margen de unas 3 semanas para que todo el mundo se dé por enterado y no se pueda objetar nada a la convocatoria de junta.
Si el presidente no convoca si sois un número representativo de propietarios del total también la podéis convocar, echa un vistazo a los artículos de la web que salen todos los detalles de % necesarios para esto.
En la misma convocatoria en papel podéis poner un enlace para unirse al grupo de whatsapp de la comunidad de vecinos y ahí explicáis lo que consideréis oportuno. A día de hoy, todo el mundo usa wasap. Pinchando en el enlace entras directo al grupo sin necesidad de que te agreguen o te inviten.
Saludos