La comunidad de vecinos sin administrador era algo muy habitual en épocas pasadas, cuando eran los propios habitantes de la finca los que se encargaban de todo lo relativo a su gestión, y era el presidente el que ejercía las labores administrativas. Sin embargo, hoy en día el administrador de la comunidad de propietarios profesional es una figura muy común.
¿Es obligatorio tener un administrador de fincas en una comunidad de vecinos?
Lo habitual en la actualidad es que la administración de la comunidad de vecinos se deje en manos de profesionales. De hecho, esto se ha vuelto tan común que hay quien piensa que contratar un administrador es obligatorio, pero no es así.
La Ley de Propiedad Horizontal no impone en ningún caso a las comunidades de propietarios la obligación de dejar la gestión de sus temas en manos de un administrador de fincas. Tampoco existe la intención de que esto cambie en un futuro cercano, así que los vecinos son libres de decidir si quieren contratar o no los servicios de un gestor.
En la comunidad de vecinos sin administrador suele ser el presidente quien asume las labores de administración, siempre con la supervisión del resto de propietarios. No obstante, como puede llegar a ser un puesto complejo, es aconsejable que quien asuma estas tareas tenga los conocimientos suficientes para ello y sepa desenvolverse en el cargo.
Ventajas y desventajas de una comunidad de vecinos sin administrador
Ventajas
- La comunidad no tiene que asumir el pago mensual o anual de los honorarios de un profesional de este tipo.
- Los vecinos se implican más en la gestión de las cosas comunes.
- Las decisiones sobre obras y reformas se toman atendiendo a criterios objetivos como precio y calidad del servicio, sin riesgo de elecciones “a dedo” por parte de un tercero.
- Los trámites se realizan de forma más ágil para evitar molestias a los vecinos.
Desventajas
- La gestión de una finca es compleja y puede requerir una importante inversión de tiempo por parte de los vecinos.
- Si no hay administrador, el presidente es el encargado de la gestión, y esto hace que los vecinos sean muy reticentes a asumir este cargo.
- Se pierde ahorro, porque muchas veces un gestor de comunidades de vecinos está mejor informado sobre ofertas en seguros, subvenciones públicas para reformas en fincas, etc.
- En caso de surgir un problema de índole legal, hay que recurrir a contratar un abogado externo, no se puede contactar en este caso a los servicios jurídicos que suelen tener los Colegios de Administradores de Fincas.
Aunque no hay nada a nivel legal que impida que exista una comunidad de vecinos sin administrador, lo cierto es que esto es poco frecuente hoy en día. El gran tamaño de las fincas que se construyen, que pueden albergar a cientos de propietarios; y la falta de tiempo, de conocimientos y de ganas por parte de los vecinos de encargarse de la gestión de las fincas, hacen que en la mayoría de los casos resulte más recomendable dejar esta labor en manos de profesionales.
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si quien lleva la administración de tu finca, no tiene ninguna preparación en el tema, es denunciable? si el resto de vecinos lo aprueban por amiguismo, tiene solución?
Buenas Alex,
Resoliendo tu pregunta, un vecino, en este caso el presidente podría ejercer de administrador de fincas de la comunidad, si los vecinos así lo indican. Puedes leer más sobre esto aquí.
En este caso, no sería necesario tener un administrador de fincas contratado ejerciciendo las labores de secretario-administrador.
Por otro lado, para ser administrador de fincas colegiado, se requiere una titulación como graduado o licenciado, sin embargo, podría ser graduado en geografía que nada tiene que ver con la gestión de las comunidad, bien por conocimiento de derecho, bien por conocimiento de administración y finanzas, como sí tienen todos los titulados en administración y dirección de empresas, por ejemplo.
Por tanto, para ser administrador de fincas colegiado basta con tener una titulación superior y pagar aproximadamente unos 1000 euros al año y con eso esa persona podría ejercer como administrador de fincas colegiado, como podrás apreciar, podría ser que apenas tuviera experiencia o conocimientos y estaría ejerciendo como colegiado. Pero aún hay más, en realidad, la gestor y administración de comunidades es una profesión libre por lo que cualquiera puede ejercerla y en realidad no hace falta estar colegiado, en ningún sitio, por tanto, depende ya de la comunidad el hecho de saber a quién contrata, su experiencia, su formación, etc y la de las personas que trabajan con ellos. De manera, que no es denunciable el hecho de que el administrador no tenga una experiencia o preparación, ya que no es una obligación o requiermiento. Es la propia comunidad la que debe valorar por sí misma si el profesional que gestiona su comunidad es competente, está formado o no para hacerlo y si les gusta su forma de atender a los clientes y trabajar. Si no estás conforme con un determinado administrador, nuestra recomendación es que te informes acerca del número de viviendas en tu comunidad, trasteros, garajes que tenéis y solicites presupuesto de administrador de fincas. Recibirás varias ofertas en Homyfincas.com y con esa información la presentas bien a la junta directiva de la comunidad o bien el día de la reunión en junta general cuando se vaya a tratar el asunto de la renovación de cargos, pides la palabra y comentas el asunto, indicando que has pedido varios preupuestos porque no estás conforme con el administrador de fincas actual y que antes de la votación te gustaría darlos a conocer y después valorar que no se renueve el cargo del actual secretario-administrador de fincas, sino que se contrate otro de los que has llevado y habéis podido considerar como más oportuno. Esparamos haberte ayudado. Saludos
1-Entonces si los vecinos lo votan , puede ser administrador de una finca cualquier persona no preparada para tal fin? 2- Puede una finca, no obedecer o no respetar la ley de propiedad horizontal a la hora de pagar los gastos comunitarios, por decisión de algunos de ellos? Es denunciable? Muchisimas gracias
Hola Alex,
1. Lo de «no preparada» depende del prisma con el que se vea. ¿Está preparado un licenciado en geografía para gestionar comunidades? Desde mi punto de vista no. Hay mejores grados universitarios, como ADE, Marketing e Investigación de Mercados, Derecho, DADE o Economía. Sin embargo, podría colegiarse y ejercer como administrador de fincas colegiado. Por tanto, el punto para saber si una persona podría estar bien formada es a) Estudios previos b) Experiencia profesional anterior c) Experiencia como administrador de fincas.
2. La ley de la propiedad horizontal siempre hay que cumplirla. Independientemente de qué punto se trate, al fin y al cabo es una ley.
Saludos
Buenos días,
Somos una Comunidad de 9 propietarios, y evidentemente no tenemos ni gestor ni administrador de fincas, por lo que el cargo de presidente con todas sus funciones se hace por rotación.
Llevo 16 años en el piso, y hay dos vecinos que simplemente no quieren asumir este cargo, incumpliendo así la LPH y directamente el cargo pasa «al siguiente».
Uno es un propietario que tiene alquilado el inmueble, y el otro simplemente porque dice no verse capaz aunque tiene un hijo de 40 años «gamer» que se pasa 12 horas al ordenador, con lo que no tendría problema en llegar las cuentas de la comunidad, que se reducen básicamente al agua, luz y seguro de la Comunidad.
No me parece bien que los demás vecinos tengamos que asumir el cargo de estos propietarios, por lo que mi pregunta sería la siguiente ¿podrían contratar ellos durante ese año de cargo como Presidente, un gestor que les llevase las cuentas de la Comunidad?
¿Qué precio aproximado se estima? Muchas gracias de antemano.
Buenas NatSer,
En los estatutos de la comunidad de propietarios o bien por acuerdos en juntas se puede indicar cómo de ser la presidencia de la comunidad.
Si un propietario no quiere ser presidente y el resto están de acuerdo, se le puede saltar.
Si el resto de propietarios no estáis de acuerdo en que alguien se salte el turno entonces lo podéis designar igualmente y deberá cumplir sus obligaciones.
Finalmente, si un propietario no quiere ser presidente podéis votar para poner una penalizació de 600€.
Contratar un administrador de fincas para un solo año no soluciona del todo el problema, pues al fin y al cabo alguien tendrá que ser presidente, y rotaría al siguiente propietario. Sin embargo, si se ponen sanciones ya la cosa va cambiando y la gente se lo toma en serio.
Saludos
Buenas tardes, tenemos un vecino que lleva reclamando documentos de la comunidad desde hace un año y medio.
(todos los documentos, cuentas, juntas, actas, balances….etc), se le mandó algo por un grupo de difusión de whatsapp que actualmente no existe. Tiene el piso alquilado, vive fuera de España y debe 4 recibos porque dice que le ninguneamos y vulneramos su derecho de propietario al no mandarle lo que nos exige recurrentemente, no de muy buenas formas. Le decimos que nos dé un domicilio en España y no nos lo da, pero nos mandó un burofax exigiendo todo otra vez, donde su domicilio es el piso que tiene alquilado en la comunidad. Le decimos que se le informa como a cualquier vecino, que siempre es a través del tablón de anuncios y quiere impugnar todo pero no lo hace, llegando incluso a acusar a la junta de que actuamos de mala fe y que confabulamos contra él. También le hemos dicho que no nos negamos a que revise toda la documentación in situ, cuando venga a España, pues ha acudido a una junta desde el 2019, y fué para decir que no tenía intención de satisfacer su deuda con la comunidad. Vamos a contratar un administrador de fincas, pero de momento no sabemos qué hacer con él y con su deuda.
Buenas Manuel,
Ese propietario tiene que pagar su deuda.
Igualmente, tenéis que notificarle los actos y reuniones, podéis hacerlo digitalmente, actualmente no hay problema para mandarle una foto por wasap de la convocatoria, acuerdos de junta, etc
Por otro lado, hacéis bien en pasarle la documentación que os pide, está en su derecho de solicitarla.
Se la podéis enviar en formato virtual y que cuando venga a España la revise físicamente con vosotros, o bien que os diga domicilio en España para enviarle una copia.
Saludos
Hola,
Somos una comunidad de 8 vecinos. 5 de ellos, mayoritarios también en cuota de participación, queremos subcontratar la administración a un profesional y los otros 3 no, quieren llevarla ellos cuando les toque (1 de cada 8 años), como han venido haciendo hasta ahora.
La pregunta es, deben los no partidarios de subcontratar aceptar la decisión mayoritaria (como cualquier otra que se defina en el orden del día de una reunión y se vote)?
O, por el contrario, tienen derecho a decidir en «su turno» de presidencia de cada 8 años (que es lo que alguno argumenta)?
No nos gusta tener que obligar a nadie pero entendemos que deben aceptar la decisión.
Saludos: soy el hijo de una propietaria que no puede ejercer de administradora por un problema grave de salud y este año ha accedido a llevarla el siguiente vecino por turno rotatorio. El resto de vecinos me reclaman que no me salte el turno o la obligación de llevar la presidencia aunque sea el año que viene. ¿puedo contratar una gestora para que se haga cargo por mi el año que viene?. ¿Cual es la multa por negarme y si eso me da derecho a no ejercer hasta dentro de 8 años?. Soy cuidador único. Gracias.
Saludos: Soy un vecino que pagó la derrama correspondiente por una obra de ascensor y no he recibido un documento que acredite el plan de obra de la empresa para poder reclamar la chapuza de portal que han dejado pero debido a la falta de interés por parte de algunos vecinos no se ha echo nada como comunidad. ¿Dónde está la información que tuvo que presentar la empresa para recibir la autorización de obra donde se detalle si está escrito lo que se le comunico en una reunión presencial para poder pedir ayuda a un abogado para defender la parte que a mi me toca?. Hubo una solicitud de ayuda al gobierno de la comunidad para la eliminación de barreras y no se que documentos presentaron en el gobierno para recibir las ayudas. ¿Cuánto tiempo puede pasar hasta que se considere prescrito?. Gracias.
Hola, quiero exponer aquí lo que me sucede.
Tras la adquisición en el año 2015 de una de la plaza de aparcamiento número 10 del edificio sito en la comunidad de vecinos de la calle…., se desconoce la identidad de la administración de la finca. Tampoco existe presidente.
Yo, como propietario y parte de la comunidad de vecinos, he intentado de muchos modos subsanar este embrollo hablando con los pocos vecinos que habitan el edificio (ya que casi todos los apartamentos son propiedad del Sareb)
Tengo el teléfono de quien en alguna ocasión me ha atendido, dice ser el administrador de la finca y no se hace cargo ni nombra junta alguna desde nuestro conocimiento en el año 2020 gracias a uno de los propietarios, ni anteriormente desde que soy propietario. Quisiera darle solución a todo esto en aras de conocer sus datos fiscales para poder ejercer las obligaciones a las que la comunidad ha de someterse y así poder cumplir con las juntas ordinarias de obligado cumplimiento y obtener, en su caso, la documentación perteneciente a la comunidad para poder ejercer el derecho de estar informados con la intención de cumplir con la legislación vigente, nombramiento de presidencia, etc.
No he podido avanzar nada en este sentido, ni con el ayuntamiento, ni con el colegio de administradores,. ni con la policía, ni con el Sareb y, por supuesto, ni con la persona que dice ser la que administra la propiedad, que en un porcentaje muy elevado es del Sareb.
Agradecería un buen consejo o que arrojéis un poco de luz a mi historia.
Saludos y gracias de antemano.