¿Quieres realizar algún tipo de consulta a un administrador de fincas porque tu comunidad no tiene contratado ningún tipo de profesional que os ayude con la gestión de la comunidad y su administración? ¿Has llamado por teléfono al colegio de administradores de fincas y no te han resuelto la pregunta o duda (porque no atienden a los clientes finales, es decir, a los propietarios)?
Hacer una consulta al admistrador de fincas:
Es habitual que a los propietarios de inmuebles les surjan consultas y dudas al no ser especialistas en la materia y ser la primera vez que generalmente se enfrentan a los diferentes problemas, los cuales pueden ser de lo más variados (averías, problemas con morosos, problemas con las actas, problemas con la legalidad o no de los acuerdos, derramas, etc) y también muy complejos. Por eso, existe la figura del administrador de fincas que ayuda a las comunidades a resolver todo tipo de incidencias y a asesorarles.
Sin embargo, es verdad que habitualmente solo las comunidades grandes de vecinos pueden permitirse contratar los servicios de un administrador de fincas, el motivo se debe a que las tarifas mensuales que cobran, suelen suponer más de lo que habitualmente pagan las comunidades, y entonces tendrían que aumentar considerablemente las cuotas comunitarias para poder pagar sus servicios, siendo el principial coste el del administrador de la finca, en lugar de los suminstros, las reparaciones o cualquier otro gasto que tienen que afrontar. Por esto mismo, solo las comunidades de propietarios de tamaño mediano o grande suelen tener administrador de fincas contratado.
Contratar los servicios de un administrador de fincas solo para realizar acciones concretas y resolver consultas:
Aproximadamente por 100€/mes es posible contratar un administrador de fincas para una comunidad pequeña, habrá quién pueda aceptar el encargo por un precio más económico, pero esto depende mucho del tipo de comunidad que se trate, los servicios que tenga contratados, etc. Así que lo mejor, si estás pensando en contrarar a un administrador de fincas al que poder hacerle consultas o delegarle todo el trabajo de contabilidad, cobros y pagos de la comunidad, es que utilices un servicio como Homyfincas.com para solicitar presupuesto.
Desde Homyfincas.com te facilitaremos al menos 3 ofertas de profesionales de la administración de fincas en tu localidad para que puedas comparar precio y conocer más en detalle sus servicios, todo ello con una única petición de presupuesto. Así una vez aprobéis la propuesta de administrador de fincas para la comunidad, tendréis a un profesional al que realizarle todo tipo de consultas acerca de los problemas de la comunidad y resolver conflictos.
Si por el contrario, la comunidad es pequeña y crees que no puede permitirse el pago de unos aproximadamente 100€ mensuales, entonces tienes la opción de contratar los servicios de estos profesionales de forma esporádica para la resolución de ciertas incidencias como la solicitud de subvenciones, la creación de comunidades de propietarios, etc o si el problema es de un vecino en particular con la comunidad, entonces lo ideal sería contratar un abogado experto en derecho inmobiliario y ley de la propiedad horizontal que pueda mediar o pleitear con la comunidad a fin de resolver el conflicto enquistado.
Finalmente, indicarte que si tienes alguna consulta puedes utilizar los comentarios del blog de Homyfincas.com para dejar tus preguntas, esto no te costará nada, es gratis, en la medida de los posible trataremos de ayudarte ofreciendo la respuesta más adecuada a cada caso. Si atendida tu consulta deseas una asistencia más personalizada o en detalle, recuerda las opciones disponible: 1. Contratar un administrador de forma permanente para la comunidad. 2. Contratar un asesoramiento específico o trámite a un administrador de fincas. 3. Contratar un abogado para que resuelva el problema de la comunidad o bien el tuyo como propietario en tu relación con la comunidad de vecinos propietarios.
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Buenas tardes, mi consulta es, ¿ puedo reclamar q en la convocatoria (art 16) no me hayan avisado de q no podia votar por ser moroso. Y si puedo reclamar como lo hago Gracias .
Hola Ivan,
Según la Ley de la propiedad horizontal los vecinos morosos no pueden votar en las decisiones de la comunidad. Una vez se ponen al día de las deudas pueden volver a votar.
El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento.
Por tanto, no puedes reclamar. Los únicos que pueden reclamar son el resto de vecinos para que se haga frente al pago de las deudas pendientes, iniciando la vía judicial sino hay acuerdo de pago previo, y pudiendo perder la vivienda. Las deudas de las comunidades son unas deudas que se cobran siempre, bien cuando se vende la casa o bien cuando se procede a su embargo por medida judicial al acumular deudas.
Saludos
Buenas tardes,
Queria preguntar si no hay estatutos ni nada escrito referente a la colocación de aires acondicionados en zonas comunes, en este caso se trata de un patio de corral interior, si hay vecinos que ya han colocado sus máquinas en dicha zona, ¿ pueden prohibirte que instales tu aparato alegando que el resto lo ha hecho sin autorización? En ese caso, en una futura reunión de vecinos podrían obligar a quitarlo?
Gracias
Buenas Silvia,
Conozco una caso de cerca que teniendo varios vecinos el aire acondicionado puesto en su balcón, como la máquina estaba en alto, en lugar en la parte baja del balcón, cuando recibieron esos vecinos una denuncia por parte de otro vecino, tuvieron que cambiar la máquina de la parte alta del balcón al suelo, ya que afectaba la instalación a la fachada. Por tanto, lo mejor es llegar a acuerdos en junta porque sino siempre cabe la posibilidad de quedar en el limbo y con la mala suerte de que lo que se haga no sea del agrado de alguien, justificado o no, y por tanto recibir una demanda que implique que se acabe quitando el aparato, y además una sanción.
Saludos
Buenas tardes.
Me gustaría exponer lo que pasa en nuestra comunidad para saber si me podéis ayudar.
Lo que pasa en mi comunidad es que no está establecido en ningún sitio lo que cada vivienda le corresponde pagar por cada factura que llega de arreglos, pintar la fachada….. En la comunidad somos 5 viviendas, una lonja y una buhardilla. Hasta ahora no hemos tenido ningún problema ya que todos poníamos la misma cantidad de dinero (menos la dueña de la lonja que no sabíamos nada de ella) para gastos de la comunidad pero hace poco hemos tenido que pasar la inspección del edificio y hay que pagar varios arreglos. Desde enero el administrador soy yo y hace unos días hable con la dueña de la lonja y está dispuesta a colaborar en los gastos pero quiere saber el % que le toca pagar. He mirado el catastro correspondiente de esta lonja y el coeficiente participatorio pone que tiene un 8%. Ese 8% es lo que tiene que pagar del total de cada factura?
Muchas gracias
Buenas Andoni,
Salvo que los estatutos de la comunidad de propietarios digan otra cosa contraria, su aportación a los gastos comunitaria iría en función del coeficiente de participación.
Saludos
Buenos tardes.
En mi comunidad de 5 vecinos se instaló en 2014 un elevador en el que participamos 3 vecinos cuyo coste fue de 36000€. A día de hoy, los otros 2 vecinos quieren comprar su parte.
Sabemos que tenemos que aplicarle el interés legal pero ignoramos cómo calcularlo. Además de si hay que añadirle los gastos de mantenimiento y si existe un porcentaje de depreciación por uso.
Muchas gracias.
Buenas Beatriz,
Tienes que actualizar el valor del dinero a momento presente, la fórmula es la del VAN, valor actual neto. Pones el tipo de interés y te trae un capital del pasado al momento actual.
La depreciación no la pongas, porque ha habido mantenimiento y no lo han pagado. Entonces no pongas, ni uno, ni otro y solucionado.
Saludos
Buenos días, me gustaría hacerle una consulta. Somos cuatro bloques de pisos, cada uno con su comunidad, pero tenemos en común un patio amplio y una arqueta comunitaria (concretamente, en nuestro bloque) por donde pasan todas las aguas del resto de las otras comunidades. Son bloques antiguos.
1) ¿Es obligatorio hacer una mancomunidad de vecinos, dadas las anteriores características?
2) La red de abastecimiento de aguas nos han requerido la reparación de la citada arqueta, de lo contrario nos impondrán una sanción. Hay dos bloques que se niegan a repararla si no se crea antes una mancomunidad; los otros dos bloques no quieren crear la mancomunidad. ¿Se puede obligar legalmente a esos bloques a realizar la reparación, aunque no se cree la mancomunidad?
Muchas gracias de antemano.
Buenas Antonio,
Creo que sí hasta ahora habéis estado sin mancomunidad entre las 4 comunidades diferentes, podéis seguir sin mancomunidad, pero tendréis que hacer frente a los gastos de las partes que sean comunes de forma proporcional, en este caso entiendo al 25%. Así que podríais arreglar la arqueta pagando un 1/4 cada comunidad pequeña. Creo que es la mejor solución porque sostener una comunidad adicional tiene costes probablemente mayores a los del arreglo mencionado.
Saludos
Buenos días.
Dos dudas:
1.- Sobre el agua caliente en una comunidad de 150 vecinos, de Pamplona, con calderas centrales con gas, cual puede ser aproximadamente el coste fijo al mes para el agua caliente??
2.- Y cual puede ser aproximado, con los precios del gas de ahora, el coste de calentar un metro cubico de agua.
Gracias anticipadas y un saludo muy cordial.
Buenos días.
En mi comunidad de 170 vecinos, con calefaccion central de gas, vamos a poner contadores en cada uno de los radiadores para que cada vecino pague lo que gaste.
Hay alguna compensación para los vecinos de las ultimas y primeras plantas por ser los mas desprotegidos, pues el administrador nos ha advertido varias veces que esos vecinos serán perjudicados ya que para tener su casa a la misma temperatura que los demás tendrá que consumir mas.
Yo, cuando adquirí la vivienda de la ultima planta sabia que la calefaccion era sin contadores y que por tanto no tendria que pagar mas que los vecinos más protegidos de las plantas interiores.
Somos unos 30 vecinos de ultima planta y otros 30 de planta primera.
Gracias por la aclaración.
Hola Andrés,
Todos los pisos pagarán en función del consumo, no hay previsto ningún tipo de ventaja para primeros pisos o últimos pisos por su condición en el reglamento que regula la calefacción, salvo que lo acordéis en junta general. En cualquier caso, sería un completo lio porque las lecturas de contadores las pasa una empresa especializada y en base a ello luego el administrador de fincas. Sería un trabajo complejo de hace todos los meses de campaña de calefacción.
En este caso, cuando un propietario compra un piso debe ser consciente de pros y contras, actuales y futuribles. Probablmente os tocará pagar más de calefacción sí. Lo que podéis hacer es invertir en aislamiento de la fachada y la buardilla para evitar que se escape el calor del edificio y ahorrar energía, que al precio que está es muy interesante.
Saludos
Hola Fermin,
HAy asesores energéticos que si les facilitas las facturas te miran las mejores ofertas del mercado y te recomiendan tarifas. Es algo bastante complicado de hacer en relación a la factura de la energía de comunidades porque si consumen mucho se les considera gran consumidor y no tienen disponibles las tarifas que los pequeños consumidores tendrían a su alcance y los costes fijos varían dependiendo de la potencia, etc
Saludos
Buenos días,
Mi comunidad ha aprobado una derrama por humedades en fachada e interiores de 500000€ pero no contempla el arreglo de la parte afectada en mi piso. Estoy alucinado y me gustaría negarme a pagar la derrama hasta que se incluyan los gastos del arreglo de mi casa. Es posible ? Es legal? Que debo hacer? Saludos y muchas gracias por adelantado
Buenas Jon,
Cuando se aprueba una derrama, siento decirte que no pagarla, no te quita la obligación de tener que pagarla en el futuro. Lo mejor que puedes hacer es pagarla y además contratar un abogado que te ayude y les envías un burofax diciendo que o reparan o lo llevas a tribunales, que ellos verán pero que cuando pierda la comunidad el juicio tendrán que pagar por daños y perjuicios, la propia reparación y además las costas del proceso, tuyas y suyas, cuando lo vea el presidente se cagará encima y te lo arreglarán (si efectivamente corresponde arreglo). Por el camino perderás el dinero por el servicio contratado en el abogado y en el burofax. Por lo que mejor siempre la diplomacia, pero cuando no hay más remedio hay que pasar a la acción mediante demanda. Otra opción, también útil para persuadir al presidente es en el escrito reclamarle responsabilidades a la junta (presidente, vicepresidente, vocales, etc) de forma que cuando se vean que aparecen en el escrito el efecto acojone incremente su motivación por poner solución. Esto último, también lo puedes hacer extensivo añadiendo al administrador por dejadez y reclamarle responsabilidad civil subsidiaria, se trata de que te atiendan rápido, por eso hay que apuntar a las partes implicadas y no dejarse ninguno.
Saludos
Buenos días
me gustaría hacerles una pregunta en referencia a la creación de comunidades de propietarios, en nuestro caso somos tres bloques de viviendas en los cuales en el titulo constitutivo suman el 100% de los coeficientes de participación, (teniendo un patio de luces en común) en el caso de cada uno de los bloque desee tener su propia comunidad de vecinos con su respectivo NIF, tendríamos que modificar o crear unos estatutos ( entiendo que esos estatutos deben estar de acuerdo de forma unánime por todos los propietarios de todas las fincas o solo las que esta interesada en crearla ) esto es así y de no ser así como se procedería
gracias
Hola Marta,
Se puede hacer una manconunidad y dentro de la misma pequeñas comunidades, sí.
Lo único que habría que intentar que esos estatutos fueran todos iguales para evitar disparidades. Lo mejor es que os los haga todos el mismo administrador de fincas.
Saludos
Hola, en mi caso no soy propietaria si no inquilina.
Llevamos «arrastrando» una obra en casa desde hace más de un año. Está siendo muy complicado todo con el propietario. Nosotros no hemos dejado de pagar el alquiler en ningún momento pero me gustaría saber si podemos reclamar «daños y perjuicios» por la demora en las reparaciones (es una tubería que vertía agua a la pared de la habitación y nos ha provocado humedades y el levantamiento del parque).Podríais ayudarme con esto, por favor?
Buenas Beatriz,
Descargate la LAU, ley de arrendamientos urbanos, son menos de 15 hojas. Verás que cuando una obra se alarga en el tiempo puedes pedir una compensación en el pago del alquiler. Te revisas cuánto llevas con la obra empezada y cuánto puedes pedir no tener que pagarle al arrendador.
Saludos
Soy presidente de finca y tras reparar la terraza y las humedades que provocaba,el propietario de la planta baja que tiene una humedad estructural por capilaridad quiere que no solo se le pinte ,sino que se le repare.Estamos obligados a pagarlo ?
soy presidente de finca y una vez arreglado la terraza y las humedades que provocaba se reparo tambien humedades en la planta baja, pero el dueño de la misma quiere que se repare a fondo pues son estructurares y por capilaridad. la pregunta es .estamos obligados a repararla el resto de la finca?
Buenas Javier,
Si fuera una zona común la comunidad tendría que repararlas… o el problema iría a peor.
Claro que estáis obligados.
En este caso, los bajos de la vivienda, son como el tejado para el que está vivienda en la última planta… de forma que si goteras se repararían, si hay humedades por capilaridad habrá que darle una solución a ese propietario.
Saludos
Buenas tardes,
Acabo de reformar mi apartamento en una comunidad de muchos vecinos.
Decidí, sin pedir permiso a la comunidad de vecinos, añadir una ventana. Dicha ventana mira a una terraza no utilizable si no que para el mantenimiento de tela asfáltica y de aire acondicionado.
No pedí permiso por inexperiencia y porqué otros vecinos de la misma comunidad hicieron exactamente lo mismo.
Ahora la comunidad de vecinos me quiere denunciar si no devuelvo todo en el estado original.
Puedo yo, documentando lo que otros vecinos ya hicieron y mantienen, «defender» mi ventana?
Gracias
hola, quería saber, sobre las cuotas de participación de una comunidad, si se debe calcular en base a los m2 solamente o se deben aplicar otros factores. En nuestra comunidad somos 14 viviendas y 3 locales, uno de ellos con acceso al sótano a través del local, que en realidad es todo un mismo local.
El sótano tiene asignado en vez de un 11% que le correspondería por m2, sólo un 4% , desde siempre, lo que genera protestas de varios vecinos. Es correcto que su porcentaje de cuota se reduzca por ser sótano, o está mal hecho desde siempre. Porque si es en función del precio por m2, tb el ático es más caro por m2 y debería subir su porcentaje y en nuestro caso no lo hace.
Sino , quien suele organizar esto de las cuotas de participación, dado que nuestro edificio es de principios siglo pasado y está todo hecho de aquella manera…
Buenas Vittorio,
A lo hecho pecho, o lo que es lo mismo, si has obrado mal te toca asumir las consecuencias. Efectivamente la restitución a estado original es necesaria. No conocer la ley no te exime de su cumplimiento. Ser ignorante no te salvará en este caso, ni en otros muchos. Hay que preguntar antes de obrar.
Saludos
Buenas Mario,
Mírate los estatutos de la comunidad de propietarios, los tendrá el administrador de fincas y si no los tienes en el registro para poder consultarlos.
En las escrituras de tu piso también te salen los metros cuadrados comunitarios y valoras cuál es tu participación sobre el total… y así con el resto para calcular los enteros.
Saludos
Buenos dias , le escribo para hacerle la siguiente consulta , en mi comunidad , existe una división horizontal con el coeficiente de participación en los gastos comunes según cada propiedad( no hay unos estatutos claros como tal ) , hace unos años todos los propietarios decidieron de buena fe pagar la cuota de la comunidad a partes iguales, (dejando constancia en el libro de actas, no se la validez de esto ) , sin atender al mismo , a día de hoy algún piso ha cambiado de propietario , si un vecino no esta conforme con ese reparto , cual seria la manera de proceder ?
Gracias por su respuesta
Hola buenas,mi consulta es la siguiente,voy a vender mi casa y he pedido a la administradora el.certificado de que el inmueble está libre de cargas con la comunidad,me dice que lo expide pero que tiene que poner también que en noviembre va a haber una reunión y que posiblemente para el año que viene va a haber una derrama para pasar la ITE del edificio y posible rehabilitacion de la comunidad,si yo lo voy a vender a fecha del 31/10,y eso es posterior a la venta tiene potestad para ponerlo es obligatorio? Yo no lo creo,un saludo
Hola tengo una duda. Hace un año nos aprobaron a dos vecinos míos y a mi que vivimos en un bajo el abrir una puerta trasera a la calle y ahora una vecina se está quejando porque dice que se acordó que era una puerta secundaria y solo se puede usar para sacar la basura. En los estatutos pone claramente que la puerta solo debe respetar la estética del edificio en ningún caso que sea una puerta secundaria. Mi pregunta es si una vez aceptado por la comunidad y habiéndonos gastado el dinero en la obra pueden rectificar los estatutos y hacérnosla quitar o solo permitirnos usarla como puerta secundaria para sacar la basura. Muchas gracias
Hola. La duda es la siguiente:
Comunidad de vecinos que cada año cambia de presidente mediante un sistema rotatorio. En el acta de la reunión ordinaria anual, cada año se hace constar la información del presidente saliente y del presidente entrante.
Ahora lo que ha ocurrido es que la persona que ostenta el cargo de presidente, ha vendido su vivienda. Entiendo que por el hecho de dejar de ser propietario, automáticamente deja de ser presidente. La duda que tengo es si el nuevo presidente pasaría a ser de manera automática el nuevo propietario de esa vivienda,. o si esto no ocurre de manera automática y para que el nuevo propietario sea presidente, ha de haber previamente una junta de vecinos donde según ese método rotatorio, sea elegido presidente.
Gracias
Hola. La duda es la siguiente:
Comunidad de vecinos que cada año cambia de presidente mediante un sistema rotatorio. En el acta de la reunión ordinaria anual, cada año se hace constar la información del presidente saliente y del presidente entrante.
Ahora lo que ha ocurrido es que la persona que ostenta el cargo de presidente, ha vendido su vivienda. Entiendo que por el hecho de dejar de ser propietario, automáticamente deja de ser presidente. La duda que tengo es si el nuevo presidente pasaría a ser de manera automática el nuevo propietario de esa vivienda,. o si esto no ocurre de manera automática y para que el nuevo propietario sea presidente, ha de haber previamente una junta de vecinos donde según ese método rotatorio, sea elegido presidente.
Añado también que en esta finca no existe la figura del vicepresidente.
Gracias
En nuestra comunidad se ha aprobado la instalación de placas fotovoltaicas de uso colectivo, a cuya explotación se han acogido solo algunos vecinos, aunque se decidió que la comunidad participara en una pequeña parte de la instalación para cubrir consumos comunitarios. También se permitió la adhesión de algún consumidor externo a menos de 500 metros.
En cuanto a la financiación de la instalación, los restantes vecinos entendemos que la comunidad debería participar en la inversión, financiación y costes futuros en la parte alícuota con la que participa, aunque los vecinos beneficiarios de la instalación pretenden suscribir un préstamo a nombre único de toda la comunidad y no solo de los participantes. ¿tiene sentido?
En cuanto a los costes asociados futuros, tenemos también dudas en cuanto a la repercusión de los mismos que se puedan derivar en el futuro de esta instalación de uso mayoritario de unos vecinos. (10 de 50)
El art.17.1 de la LPH dice:
«La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior,
sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo»
Sin embargo, más adelante dice:
«No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y
mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.»
Nuestra duda es si debe interpretarse que, a futuro, la comunidad en su totalidad deberá asumir los gastos de conservación y mantenimiento de las placas por considerarse elemento común, a pesar de solo participar de la explotación y beneficios de la misma en su parte alicuota.
O por el contrario, a pesar de considerarse como elemento común, los gastos de conservación y mantenimiento sólo serán imputables a los participantes en su explotación (siendo la comunidad un participante más que debería aportarlo solo en su parte alícuota).
¿tiene sentido que una comunidad asuma los gastos generales de una instalación que solo aprovechan unos vecinos e incluso algún participante externo?
Otras dudas que han surgido derivadas de estas, hacen referencia a las implicaciones sobre los seguros comunitarios, etc, etc.
Gracias de antemano por su posible orientación en la resolución de estas dudas, que desgraciadamente han empezado a generar conficltos comunitarios donde no los había habido nunca.
Hola. Tengo una duda. Soy propietario de un piso de reciente construcción y en mi terraza particular hay una máquina de aire que lo que hace es expulsar el mismo hacia el centro de la terraza haciéndola inhabitable. La maquina esta a nivel de suelo sin fijar, unicamente apoyada, y querría girarla 90ª y elevarla sobre una mesa para que expulsase el aire al exterior por encima de la barandilla.
El elevarla conllevaría que se vería desde la calle, pero en ningún caso se fijaría o anclaría a la pared. En los estatutos de la comunidad no hay nada recogido al respecto.
Necesito permiso dela comunidad para esto??
Buenas Sergio,
Conozco casos de que una persona ha denunciado a un propietario porque el aire acondicionado de su terraza estaba en alto y lo tuvo que poner en bajo, para que no se vea desde la calle, con esto sería similar.
Saludos
Buenas Daniel,
Los gastos de la instalación deben correr a cuenta de quién participe en la misma, también el mantenimiento.
No está bien que se financie a costa de la comunidad, sino a costa de cada uno de los propietarios que están interesados en la misma.
Saludos
Buenas Miguel Ángel,
Esa persona pasaría a ser presidente sí.
Saludos
Buenas Álvaro,
Sin problema, no va a a pasar nada.
Saludos
Buenas,
El administrador lo hace para no tener problemas.
Lo veo bien.
El dice que ahora no hay cargas pero que está pendiente posible derrama, sin embargo, creo que debería decírselo al comprador. O bien decísrselo tu porque te podría denunciar por vicios ocultos y reclamarte la cantidad.
Saludos
Buenas Portela,
Si es un acuerdo comunitario y está reflejado en acta es válido. Si quieres otro reparto de los gastos inicia proceso judicial para reclamarlo.
Saludos