Si hay una palabra que asusta a los vecinos que viven en comunidad, es sin lugar a dudas: derrama. Cada vez que surge el tema de tener que hacer un gasto extra empiezan los conflictos, haciendo que el Administrador de Fincas deba convertirse en un mediador entre los vecinos. Hoy vamos a hacer un aproximamiento a este concepto para entender mejor todas sus implicaciones.
¿Qué es una derrama?
Toda comunidad de propietarios tiene unos gastos más o menos estables que deben ser sufragados por los vecinos de la finca en proporción a su porcentaje de participación en la comunidad. Esto implica que cuanto más grande sea la vivienda más comunidad pagará.
Los gastos ordinarios como el pago de los suministros o el servicio de limpieza se pagan a través de las cuotas mensuales de los vecinos. Es cuando aparecen gastos extraordinarios cuando podemos hablar de derrama.
Una derrama es un pago extraordinario que deben hacer los vecinos, al margen de la cuota que pagan normalmente, para hacer frente un gasto que no entra dentro de lo ordinario.
Por ejemplo, se puede pagar una derrama para rehabilitar el edificio o para afrontar los gastos judiciales si la comunidad ha perdido un juicio y ha sido condenada en costas.
¿Cómo se reparte el gasto de la derrama?
La norma general es que se sigue la misma regla que con el pago de la comunidad de vecinos, cada uno paga en función de su porcentaje de participación. No obstante, por unanimidad de los propietarios se puede acordar repartir el gasto de forma equitativa, de manera que todo el mundo pague lo mismo.
¿Cómo se aprueba la derrama?
El gasto extraordinario debe aprobarse en una Junta. El número de votos necesarios va a depender en gran medida del destino de la derrama.
Por ejemplo, si es un gasto extraordinario para aprovechamiento de energías renovables es necesario el voto favorable de un tercio de los presentes que representen un tercio de los coeficientes.
En el caso de derramas no necesarias, que son las más conflictivas, hace falta el voto favorable de tres quintas partes de los asistentes a la reunión, que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Qué ocurre si algún propietario no paga?
La derrama debe ser satisfecha por todos los vecinos si es una obra necesaria. En el caso de obras que no son necesarias, los propietarios que no estén de acuerdo se pueden oponer y negarse a pagar si el importe de la derrama supera la suma de tres mensualidades comunes.
Este es un tema importante a tener muy en cuenta, por lo que conviene saber que muchas veces las Comunidades Autónomas tienen su propia regulación, a la que habrá que atenerse.
Tratándose de derramas para obras o gastos necesarios, si un vecino no paga adquiere la condición de moroso, pudiendo la Junta de Propietarios iniciar las acciones pertinentes para obtener el pago.
La derrama es un tema complejo y está claro que a nadie le gusta tener que pagar más, pero muchas veces ese gasto extra es totalmente necesario para que la comunidad esté en óptimas condiciones.
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Buenos días,
Me gustaría obtener presupuestos de un administrador/a de fincas para una finca:
-Del 2007,9 viviendas,sin ascensor,sin trasteros,sin garajes,sin piscina,con un par de locales.Me gustaría cambiar de administrador,y sé que si lo muevo yo,unos cuantos vecinos me van a apoyar.Ya he hablado con ellos.
Voy a serles franca. Problemas de la finca:
Hay personas que no pagan la comunidad desde hace tiempo,y sigue todo sin resolverse.La finca,a pesar de ser bastante nueva,sus zonas comunes se encuentran muy deterioradas: paredes sucias, suelo con chicles pegados que ya no salen,alguna gotera,algunos techos desconchados.Nunca hay dinero para arreglar nada,ya que además,los apartamentos pagan ( como cuota de comunidad) una cantidad de dinero ridícula,ya que pagan por coeficiente (dispuesto así por el constructor, creo).
Así que entre las deudas,las derramas que la mayoría de ellos votan que no,y lo poco que pagan los apartamentos,el bloque está hecho una ruina.Necesitamos un administrador eficiente y con mano dura,que ponga orden y nos ayude ( a los vecinos que miramos por el bloque),o poner esto en condiciones en un plazo de tiempo razonable (entiendo que esto no se puede solucionar en un año).La finca está en un pueblo de la sierra de Madrid.
No tengo problema en mandarles los gastos que tiene el administrador,algunos de ellos,desde mi punto de vista,suprimibles, como comisiones de los bancos.O fotos del estado del portal.
Si los presupuestos que me mandan son de la misma cuantia que lo que nos cuesta nuestro administrador, he de considerar que igual la votación para cambiar de administrador sale negativa (esto es un pueblo y aquí los amiguismos están a la orden del día),por lo que entonces me ofrecería yo como administradora (gratis,así conseguiría expulsar al administrador y ahorrar costes) y también les ofrecería a ustedes la posibilidad de colaborar trimestralmente cuno de sus administradores conmigo( es decir,encargarme yo de gestionar llamadas a obreros, etc) y pagarles trimestralmente una cuota para que ese profesional me ayudara con las cuentas. Si esa opción es posible,claro.
Por favor, estamos ya con este tema agobiados;el estado del portal y la dejadez de parte de los vecinos nos está afectando ya mucho a mi pareja y a mí: nos da vergüenza que venga gente a casa,no nos gusta vivir así,y con el tiempo queremos vender la casa e irnos,pero se nos está devaluando mucho por las condiciones del portal.Eso nos han dicho dos inmobiliarias que han venido a ver nuestra casa.Está recién reformada, pero pierde valor por el portal.
Muchas gracias,
Un cordial saludo,