Los estatutos y normas de régimen interior de la comunidad de propietarios

Todos aquellos que tienen un piso o local en una comunidad de propietarios, lo saben, no es una leyenda urbana, ni son cosas que solo le pasan a un determinado perfil de persona, las comunidades de vecinos son problemáticas.

Por supuesto que es posible tomarse la vida en comunidad con filosofía y mantenerse al margen de los conflictos, no obstante, los estatutos de la comunidad de propietarios son la herramienta más eficaz para lograr la paz vecinal y reducir la conflictividad. Es por ello que debemos preocuparnos de que estén muy bien redactados y de que cumplan todos los requisitos legales, lo cual nos evitará muchos problemas posteriores.

Cómo se regula una comunidad de propietarios

Los estatutos de la comunidad de vecinos son la vía adecuada para establecer lo que está permitido o no en un edificio o urbanización. Estos estatutos de la comunidad agrupan aquellas normas que regulan el régimen jurídico de una determinada propiedad horizontal. Es decir, que una comunidad de propietarios se regula a través de los estatutos de vecinos.

Los estatutos se refieren a las normas de uso de las zonas comunes, de los pisos y de los locales, y también a la gestión y al mantenimiento del edificio.

En cuanto a las normas de convivencia y al funcionamiento de los posibles servicios que puedan existir en la propiedad común, existen las denominadas normas de régimen interior de la comunidad. Se trata de un documento facultativo, que regula los aspectos más cotidianos de una comunidad de vecinos, se puede aprobar y modificar por mayoría simple de los presentes en cualquier junta, no precisa inscripción registral, ni tampoco obliga a aquellos propietarios que adquirieran el inmueble con posterioridad a la aprobación de las normas.

Es habitual la confusión entre ambos documentos, pero tienen un contenido distinto, y su manera de aprobación y de modificación es distinta. Además, uno puede existir sin necesidad de que exista el otro. Sin embargo, ambos son interesantes para regular una comunidad de vecinos.

Estatutos de comunidades de propietarios: ¿son obligatorios?

A pesar de que son recomendables y de que su existencia tiende a disminuir los roces y conflictos entre vecinos, la aprobación de los estatutos de la comunidad de vecinos no es obligatoria.

Dado que no hay ningún precepto en la Ley de Propiedad Horizontal que obligue a ello, se trata de un documento voluntario que, en todo caso, es redactado de mutuo acuerdo entre las partes.

Eso no significa que su cumplimiento no sea obligatorio, ya que una vez que se hayan redactado, aprobado en junta e inscrito en el Registro de la Propiedad, pasan a obligar a todos y cada uno de los propietarios del edificio o urbanización.

Mención aparte merecen los estatutos de la comunidad no inscritos en el Registro de la Propiedad, ya que, en ese caso, solamente obligarán a los propietarios que los hubiesen acordado en su momento, no así a los nuevos propietarios que adquirieran una propiedad después.

Cómo elaborar los estatutos de una comunidad de propietarios

A la hora de elaborar unos estatutos de la comunidad de propietarios, no existe un modelo obligatorio, y todo lo que puedas encontrar no son sino sugerencias. De cualquier manera, lo más importante es que los estatutos se ajusten a las características del inmueble en cuestión y a las necesidades de la comunidad de vecinos concreta.

En principio, la redacción de este documento es libre, con la sola limitación de lo establecido por el ordenamiento jurídico español. Es decir, que los estatutos de una comunidad de vecinos no pueden contradecir ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal, pero tampoco ningún otro precepto legal, siendo nula cualquier cláusula contraria a la ley.

En este aspecto, es aconsejable dejar la redacción en manos de un administrador de fincas que tenga experiencia, ya que una adecuada redacción evitará problemas de interpretación posteriores. Incluir la regulación de todos los aspectos problemáticos puede facilitar la convivencia entre vecinos.

Además, es importante tener en cuenta que para realizar una modificación posterior de los estatutos, necesitaremos unanimidad en una Junta Extraordinaria, así como solicitar la modificación al Registro de la Propiedad.

Tanto los estatutos como las normas de régimen interior de una comunidad de vecinos son unas herramientas muy útiles a la hora de establecer un régimen jurídico y regular la convivencia entre los propietarios de los distintos inmuebles.