El administrador de fincas es un profesional que debe generar confianza entre los vecinos cuyas comunidades administra. Aunque la mayoría de las personas que trabajan en este gremio son muy competentes, también es posible encontrarse con administradores que abusan de su posición. Ante una situación de este tipo lo más recomendable es actuar rápidamente para poner fin cuanto antes a lo que está ocurriendo.
¿Qué tipo de abusos puede cometer un administrador de fincas?
Debido a las diferentes tareas que asume el gestor y a la información y datos a los que tiene acceso, pueden darse abusos e incluso delitos de diferente tipo.
- Uso indebido de los datos de carácter personal de los vecinos: cederlos a terceros sin consentimiento del titular, usar el teléfono para acosar a propietarios que no han pagado las cuotas, etc.
- Conceder privilegios a ciertos vecinos.
- Gestionar de forma fraudulenta los fondos de la comunidad.
- Adjudicar reparaciones, reformas y labores de mantenimiento a empresas con las que tenga un acuerdo para llevarse una comisión por cada contratación.
¿Qué hacer ante un abuso?
Cualquier vecino que tenga conocimiento o sospechas de que se está cometiendo algún tipo de abuso o delito por parte del administrador de fincas debe ponerlo inmediatamente en conocimiento del presidente de la comunidad.
En aquellos casos en los que el administrador esté colegiado se recomienda empezar las acciones interponiendo una denuncia ante el Colegio de Administradores al que esté adscrito. Este organismo tiene sus propias normas de funcionamiento interno, si el denunciado se las ha saltado y ha actuado indebidamente, será sancionado. En los casos más graves la sanción puede acarrear incluso la expulsión del Colegio.
Si el abuso constituye un delito, además de ponerlo en conocimiento del Colegio hay que denunciarlo ante la Policía y examinar la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial contra el administrador. En estos casos es mejor ponerse en manos de abogados especializados en este tipo de temas, el tipo de abogado que necesitas para llevar adelante el caso es un abogado especialista en la ley de la propiedad horizontal para comunidades.
¿Cómo obtener pruebas?
Será mucho más sencillo demostrar la acusación hecha contra el administrador si se tienen pruebas. Estas pueden ser más o menos fáciles de conseguir según el caso.
Por ejemplo, si se cree que el gestor de la comunidad se está llevando el dinero, se puede solicitar al mismo acceso al libro de contabilidad. También se puede examinar la cuenta en la que se hacen los ingresos comunitarios, si el administrador usa una misma cuenta para varias comunidades, esto debe ser motivo de sospecha.
Si el administrador está acosando a un vecino, amenazándole o coaccionándole, una buena forma de obtener pruebas es grabando las conversaciones entre la víctima y el gestor (Recuerda que es legal grabar una conversación siempre que participes en ella activamente, y en estos casos no hace falta avisar a la otra parte que la conversación está siendo grabada).
No obstante, incluso en aquellos casos en los que los vecinos no pueden obtener pruebas de lo que está pasando pero saben o tienen sospechas fundadas de que hay un abuso o un delito, lo recomendable es denunciarlo inmediatamente.
Esta es la única manera de conseguir poner fin a la situación y que el administrador deje de cometer la conducta indebida tanto en la comunidad afectada como en otras en las que pueda estar haciendo lo mismo o en las que fuera a administrar en el futuro.
¿Deberíamos cambiar de administrador de fincas?
Sin duda, en el momento en el que el administrador de fincas pierde la confianza de los vecinos debería ser sustituido de manera fulminante, especialmente si sus conductas pueden haber conllevado algún tipo de delito o acción de nula transparencia en lo relativo a la gestión de la comunidad y sus cuentas. Hay gran cantidad de administradores de fincas dispuestos a hacerlo bien.
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Tengo 55 años. Tengo una minusvalía y incapacidad total.
Me quede en paro con 50 años.
Sin ningún ingreso. Acumule la deuda de 2 años.
Comunique desde el principio esta situación al Administrador de la Comunidad.
Este año en la junta de propietarios (yo ya estaba pagando las cuotas y hacia ingresos de vez en cuando, pero ha habido muchas derramas en un edificio de 10 años en juegos de niños, padel y tonterías del estilo y he sido muy critica, debo decirlo)
LA PREGUNTA:
He pagado todo lo que se acordó en la Junta (realmente el doble).
Pero un vecino esta publicando mis datos como morosa e instigandome todo el día por la ventana y todo.
Hoy era la cantidad exacta.
He llamado al administrador y me dice que las cifras se las ha dado él directamente.
Solo las mías.
Puede hacerlo?
Buenas Pilar,
Le respondo: Si en juntas anteriores se acordó por parte de los vecinos publicar los datos de los morosos en los documentos relativos a la finca como el informe semestral o anual del estado de cuentas de la comunidad. Entonces son datos conocidos por los vecinos. Y un vecino puede saber cuánto debe otro vecino. Y como tal reclamarle la cantidad para que solucione su deuda con la comunidad, solo faltaría. Lo que tal vez no esté bien es hacerlo a voces por la ventana. En caso de que no tenga el documento a mano, puede preguntarle al administrador y este indicarle claro, por el mismo motivo la información ya fue publicada anteriormente en el informe de estado de morosos de la comunidad.
Una vez pagada su deuda, no debería nadie reclarmarle ninguna deuda… evidentemente. Otra cosa es que a título personal una persona esté cabreada con usted porque durante dos años no atendió sus deudas con el resto de propietarios y se lo recuerde durante más tiempo.
Le dejo aquí un artículo sobre la morosidad en las comunidades de propietarios para que pueda ampliar más información.
Saludos
Hola. Una pregunta…¿Es normal que el administrador de fincas compre el último piso de la finca sin comunicarlo en una reunión de vecinos, luego venda el piso (sin comunicar) y que ahora nos enteremos de que ya no podemos usar la terraza comunitaria xq según los estatutos ese piso q vendió tiene el uso privativo de la terraza?¿Lo normal no hubiese sido q nos hubiese informado de todo antes? ¿se podría hacer algo al respecto? Gracias
Hola Ro,
No es normal que un administrador de fincas se ponga a comprar pisos en la misma comunidad que gestiona. Lo puede hacer sí, nada se lo impide, pero no es una práctica habitual. En cuanto a si debería haberlo comunicado, como particular no tiene porque hacerlo, como administrador éticamente probablemente sí. En cuanto al uso de la terraza, siempre habrá sido el mismo. No se habrá inventando nada nuevo. Sin embargo, le recomiendo que le pida a su administrador los estatutos de la comunidad para que se las lea y analice si eso siempre ha sido así o no. Finalmente, en cuanto a lo de si puede hacer algo al respecto… evidentemente sí. Primero informarse mejor de lo sucedido, recabar información y evaluar el problema… y en último término si creen que el administrador ha perdido su confianza con esta acción… lo mejor que pueden hacer es sustituirlo. En la siguiente convocatoria de junta general de vecinos, en el acta tienen que añadir explicitamente por petición del presidente de la comunidad al administrador que incluya este asunto como punto del día a tratar y además lo vinculen con su renovación o no, de tal forma que que todos los vecinos tengan constancia de lo sucedido. No obstante, si quieren no renovarlo en cualquier junta general de vecinos se puede proceder a no renovar los cargos del administrador en curso. Lo único, para tal caso lo mejor es tener a mano la solución del nuevo administrador de fincas que le vaya a relevar. Para esto, lo ideal es que solicite varios presupuestos de administradores de fincas y elija el que más le convenga. En este sentido en homyfincas.com podemos ayudarle, con tan solo completar el formulario de contacto con los datos que le pedimos acerca de su comunidad, le paseremos 3 presupuestos de administradores de fincas de su localidad para que pueda comparar, ahorrar dinero y ahorrar tiempo. Puedes solicitar información en https://www.homyfincas.com , por favor, sé lo más detallado posible a la hora de enviar la solicitud de presupuesto para tu comunidad.
Gracias
Buenas tardes, recientemente en mi comunidad a petición de la presidente y la administración de la comunidad, se ha realizado una votación extraordinaria mediante voto por correo.
El presidente de la comunidad a puesto en el ascensor un escrito diciendo la cantidad de votos que han salido a favor y en contra de la propuesta. Parece ser que no se va a levantar acta de dicha votación en la que quede de manifiesto los pisos o nombres de los propietarios que han votado a favor o encontra de dicha propuesta.
Quiero manifestar que dicha votación ya se realizo en dos ocasiones en años anteriores en la junta ordinaria y la comunidad voto en contra de la propuesta.
Entiendo que se ha imcumplido el articulo 19 de la LPH. Que debo hacer para que se haga cumplir dicho artículo 19 LPH? gracias.
Hola Gregorio,
Justo acabamos de escribir sobre esto en el blog, puedes verlo aquí.
Revisa el artículo sobre celebración de juntas a distancia.
Y este otro sobre cómo impugnar el acta de la junta ordinaria.
Recuerda que si no estáis satisfechos con el administrador de fincas podéis usar nuestra web, Homyfincas.com, para pedir presupuesto y te pasaremos varias ofertas para que puedas comparar entre los mejores de tu localidad.
Saludos
Un administrador anterior, ha estado sacando fondos de la comunidad, hasta dejarla a cero, justo una semana antes de que la comunidad se reuniera y le destituyera por otro adminsitador. Tenemos un vecino que compro el piso hace dos meses. Desde entonces el hombre no se ha negado a pagar la comunidad, pero el administrador no le pasó los recibos (ya estaba a otra cosa). Ahora el hombre con los nuevos administradores ha pagado sus recibos sin problema. Pero tenemos que hacer una derrama para hacer frente a las deudas de la comunidad que el anterior administrador ha generado (dejo de pagar la luz, limpieza, ascensor)… etc… Este hombre es rehacio a pagar esta derrama pues dice que es una situación anterior a que él fuera propietario. ¿Es así? ¿Tiene razon o tiene que hacer frente a la derrama? Gracias por su respuesta.
Buenas Jose Fernando,
Vaya mal suerte con ese admnistrador de fincas. Espero que con el nuevo administrador os vaya mejor. Recuerda que en si en un momento dado necesitas cambiar de administrador de fincas en Homyfincas.com podemos ayudaros a tener varias propuestas de presupuesto con un solo email, ahorrando tiempo y ahorrando dinero gracias a una comparativa homogeneizada.
Dicho esto, te respondo a tu pregunta:
Si una persona compra un inmueble (en este caso un piso) necesita cuando va al notaria que lo compra libre de cargas, y así debe constar en la escritura de compra del bien. Si ha comprado el bien libre de cargas no tendrá que responder antes las deudas que pudiera tener el propietario anterior.
Para saber si un inmueble tiene cargas el que lo va a vender y el que lo va a comprar tiene que poner a disposición de notaría un certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios y este se suele expedir por el administrador de fincas o por el presidente cuando no existe administrador de fincas.
Explicada esta primera cuestión, el segundo punto importante a tener en consideración es saber si el inmueble comprado tiene o no deudas: Para elló el comprador necesitaba tener el comprobante o certificado de deudas en el que piso que compraba estaba al corriente con la comunidad.
Una derrama queda sujera al propietario de la vivienda en la fecha del acta de la comunidad en la que se produjo el acuerdo de los vecinos en los que aprobaban realizar una derrama, en este caso para cubrir el agujero en las cuentas que hizo el anterior administrador de la comunidad al robar el dinero que había en la cuenta.
Si dicho acto se celebró con posterioridad al momento de la compra venta entonces el nuevo propietario es quien tiene que asumir la derrama, pero si la compra de la vivienda se realizó con anterioridad a la fecha de la junta de vecinos donde se aprobó la derrama y el nuevo vecino propietario compró libre de cargas entonces no debería asumir ningún coste relativo a la derrama.
Otra situación diferente sería que el vecino comprase libre de cargas teorícas y como nadie pidiera ningún certificado de deudas, a sabiendas de la situación que ya se había generado en la comunidad por parte del anterior propietario, es decir, que ya se había celebrado junta aprobando la derrama. Entonces sería el viejo vecino quién debería asumir la carga de la derrama.
Saludos
Nuestro administrador lleva dos años sin mandar las cuentas y sin hacer reuniones, el chico que nos hace la escalera nos avisó que llevaba tres meses sin cobrar y ningún vecino sabía nada hace un mes decidimos entre los vecinos despedir al administrador se le dio un escrito cesandole de su cargo y dándole plazo de un mes para que nos diera toda la documentación, cuando por fin nos avisa para ir a recoger la documentación me dice que si no le pagó un cheque de 700 euros no nos la da, alega que a estado poniendo de su dinero durante 5años sin tener conocimiento ningún vecino de eso ya que nunca nos lo dijo en ninguna reunión. Hemos puesto una reclamación al colegio de administradores pero no nos dan muchas esperanzas de resolver nada, y cuando se a enterado de que le hemos puesto una reclamación ella nos ha puesto una denuncia por no pagarle. No sé qué más hacer pq no nos quiere dar la documentación. Gracias
Hola,
La documentación de la comunidad no es suya, es vuestra ella ejerce como administradora y en el precio del servicio eso ya se pagó. No tiene que cobraros nada más por daros lo que es vuestro. Revisar el contrato de prestación de servicios… de todas formas. En cualquier caso y dada la mala fé que guarda esta persona con sus clientes, lo mejor es que a partir de ahora todas vuestras actuaciones (requerimientos de documentación, demandas, comunicaciones…) vayan respaldadas por un despacho de abogados especializado en ley de la propiedad horizontal.
El abogado os hará la labor de mediación, si es posible antes de llegar a vía judicial.
La próxima vez no os guiéis solo por precio a la hora de contratar. Pedir que os hagan presupuestos completos, bien desarrollados de lo que incluyen los servicios, etc y validar si es un profesional reputado o tiene mala reputación, vamos como haríais en cualquier otro ámbito antes de comprar algo por primera vez. Si podéis comparar propuestas mucho mejor… Homyfincas.com os puede ayudar en esto último.
Saludos
Buenas! Tengo un problema..en breve: las puertas de garaje de la finca hacen un ruido tremendo al abrir/cerrar y no podemos descansar puesto q nuestro piso esta justo encima en un primero , el administrador no nos da soluciones q puedo hacer a quien dirigirme para q nos haga caso
Nuestro administrador ha cometido varias irregularidades, en una obra en conducciones de aguas residuales que compartimos con la comunidad vecina y que solamente pagamos nosotros, abonar una cuba de desatasco cuando lo tenemos cubierto en nuestra póliza de seguros. Desde Febrero 2020 no realiza junta alguna de vecinos. Se niega a enviarnos el estado anual de las cuentas si no se lo solicita el “presidente” del cual no sabemos nada. Le enviamos varios escritos solicitando información sobre la comunidad, no ha respondido a ninguno. Le enviamos escrito-acta firmado por mas de un 25% de los vecinos nombrando nuevo presidente no presta atención al mismo. Enviado escrito de denuncia al colegio de administradores de Oviedo, no se han dignado contestar, efectuada llamada telefónica, nos dicen no admitir la denuncia pues debe ser remitida-firmada por el “presidente”
Si el administrador de fincas no responde lo mejor que puedes hacer es queja forma al administrador por escrito, después queja al presidente por escrito. Todas con acuse de recibo, es decir, mediante burofax. Después hacer presión para cambiar de administrador de fincas porque el actual no os soluciona los problemas y en último lugar o de forma simultánea denuncia por ruidos a la comunidad para tratar de solucionar el problema, a través de implementar algún tipo de solución de aislamiento en el garaje o en el tipo de apertura de la puerta. Y por último, también trabajar de forma paralela por tu cuenta en mejorar el asilamiento acústico de tu hogar tanto de paredes, techos como de ventanas. Saludos
Todas las comunicaciones cuando empiezan a no responder te recomiendo que sean por escrito con acuse de recibo mediante el uso de burofax. Si la cosa la véis compleja a través del apoyo de un abogado especialista que os ayude en todas. Por último, convocar junta extraordinaria y sustituir a ese administrador de fincas. Si necesitais ayuda en Homyfincas.com puedes solicitar una comparativa de administradores de fincas en tu comunidad, para ahorar, elegir bien y ganar tiempo. El mimso administrador de fincas que elijáis os podrá ayudar a recuperar el control de la gestión de la comunidad, pero primero debéis echar al que está trabajando mal y prestando nulo servicio o deficiente. Saludos
Las administradoras de mi comunidad de vecinos crearon un grupo de WhatsApp para poder comunicarnos. El caso es que les he comunicado que me añadan al grupo y me lo ha negado diciendo que ya está mi marido cuando anteriormente me dijo que si yo quería estar en el grupo no habría problema. Que puedo hacer ante esta situación?
Hola, ¿Hay normas de participación que digan que solo se puede un miembro por inmueble? Si hay normas seguir esas normas. Si no hay nada escrito no veo inconveniente en que te puedan añadir si eres co-propietaria, vamos que el inmueble también es tuyo. Saludos
Recuerda que si no os gusta el administrador actual o queréis modernizaros lo mejor es pedir presupuesto para cambiar de admin fincas: https://www.homyfincas.com puedes hacerlo y te enviamos varias propuestas de administradores de fincas de tu localidad para que elijas el que más te guste y ahorres fácilmente con una única solicitud de presupuesto.
El vecino de al lado se ha montado una planta de maría, creo que han ocupado el piso pues llevaba tiempo sin ser habitado. Le he solicitado a la Administradora que me diga si el piso se ha alquilado y llevo tres días esperando su respuesta.
Han ocupado varias casas de la zona. La presidenta de la comunidad, se lava las manos y no quiere saber nada, porque tiene miedo y no quiere problemas, de hecho ni podemos hablar con ella. Nos dijo que ella también ha tenido que cerrar su casa e irse a vivir a otra, porque la casa de al lado, en donde ella vive, también la han ocupado.
La policía no se mete en nada, dice que es la administradora la que debe denunciar primero. Como bien os dije, la Administradora ya sabe de la situación y mira para otro lado.
Quiero denunciar a la administradora, pero estoy sola e indefensa ante tanto abuso e indiferencia. Qué he de hacer para denunciar a la Administradora y se tomen acciones. Creo que ni están colegiados.
Gracias y saludos.
Buenas Diana, Si el vecino se dedica a traficar con drogas, escribe un email a antidroga @ policia .es a modo denuncia para que puedan intervenir. En una comunidad si hay okupas lo menos sensato es abandonar el piso porque te molestan, ya que entonces van a okupar también tu inmueble. Lo que hay que hacer es reforzar la seguridad de tu casa en primer término, cambiar la puerta (por otra puerta de seguridad o incluso por una puerta antiokupas de primera barrera), cambiar la cerradura, cambiar las persienas por unas antirobo, poner rejas y poner alarma. Y en segundo lugar, lo mejor es reaccionar toda la comunidad frente al okupa y no dejar solo al propietario frente al problema. Ya que lo que suele ocurrir es una degradación progresiva de la escalera. Es mejor atacar tanto por la vía legal (abogado) para que desahucie como por la vía de la desokupación a través de una empresa. Para montar un control en la puerta la comunidad tiene que dar el visto bueno, pero una vez se da el permiso. Para poder entrar en la finca se tiene que vivir ahí (contrato de alquiler legal sin estar en su situación de precario), por lo que si salen esos okupas y se les pone un control, entonces ya no pueden volver a entrar. Esta es la manera de arreglarlo más efectiva. Una vez salen hay que tomar medidas de protección rápida en esa vivienda como las que explicaba. Puerta antiokupas, alarma, etc. Saludos
Buenas tardes,
Vivo en un bajo y una mala instalación de la salida del agua del portal (en el momento en el que se construyó el edificio hace muchos años) provocó que me saliera una humedad en toda la pared colindante hace ya más de 2 años.
Desde entonces, y pese a haber confirmado por diferentes empresas que esa es la razón de la humedad, el administrador de la comunidad lleva todo este tiempo dándome largas y sin solucionar el problema.
Por este motivo, yo por mi cuenta he tenido que gastarme más de 200€ en productos antihumedad y hasta mi perro ha tenido un problema de salud debido a esa humedad. ¿Habría posibilidad de reclamo o denuncia? Porque ya estoy totalmente desesperada con esta situación…
Muchas gracias y un saludo
Hola Beatriz,
Informe de perito y por via judicial a través de abogado. La comunidad tiene que repararte el origen de los problemas y aporta las facturas de todos los costes ocasionados hasta la fecha para recuperar el dinero invertido. La comunidad se defenderá pero perderá. Y en cuanto al administrador de fincas… tienes que pedir presupuesto y en junta vecinal proponer el cambio, otra alternativa es que te hagas presidenta y decidas sustituirle tu en la próxima junta de gobierno, para lo cual es recomendable que antes pidas al menos 3 presupuestos.
Saludos
Buenos días,
Tengo un problema con un radiador en mi piso, he avisado al administrador de fincas y tras 7 meses de espera y muchas llamadas por mi parte siguen sin solucionarme el problema, no hacen más que pasarse la bola de unos a otros. El radiador tiene una bola de aire (por lo que me ha dicho un fontanero amigo) pero yo no puedo purgarlo porque no tengo válvula de purgado individual, es el vecino del último piso el que debería purgar toda la columna pero este al haber cambiado sus radiadores tiene válvula de purgado individual y no tienen este problema. Tengo una habitación de una niña pequeña sin utilizar porque no se puede estar en ella y estoy cansada de esperar y que nadie haga nada.
¿Qué puedo hacer para que la administración haga algo? ¿Puedo poner alguna queja por este motivo?
Hola Marta,
Para que vuelva a funcionar correctamente tu radidador al ir en sistema de columnas, si la solución del vecino superior por lo que tu dices no es efectiva. Tienes tres opciones: 1. Esperar al final de la temporada de calefacción y vaciar el agua del circuito de radiador esperando que así se solucione el problema en tu radiador (cosa que no volverás a saber hasta la próxima temporada de calefacción). 2. Cambiarte el radiador por uno similar al de tu vecino del piso superior. 3. Buscar un nuevo administrador de fincas porque el que tenéis no se molesta en daros soluciones a los problemas de la comunidad.
Indicarte que aunque es un tema de calefacción y esta va por columnas al ser un radidador tuyo privado el que no funciona, el problema en este caso es exclusivamente tuyo, no es de la comunidad. Es como cuando a otro vecino le gotea una radiador y no lo quiere reparar o sustituir.
Por tanto, en este caso, los costes de esta incidencia los tienes que asumir tu.
Saludos
Buenas tardes
Tenemos un problema con nuestro administrador de fincas. No hemos tenido noticias de ellos y todo debido, tal y como nos indican, a la pandemia. Han tenido en todo momento nuestros teléfonos y nuestras direcciones de correo electrónico y ahora es cuando nos hemos dado cuenta de que durante meses (a lo largo de casi dos años) y sin notificación previa dejaron de cobrar las mensualidades.
Tuvimos una reunión en sus oficinas y les indicamos que todos los vecinos estábamos de acuerdo en pagar el dinero que hubiesen adelantado pero que dado que no teníamos noticias de ellos no pensábamos que fuera legal ahora mismo reclamar unos pagos que ellos mismos ( y repito sin informarnos para nada del asunto) dejaron de cursar. Lo único que alegaron es que ya estaba facturado y que había que pagarlo. ¿Podríais indicarme que es lo que podemos hacer? Gracias
Buenas Rebeca,
Si el servicio se ha prestado y había un contrato de prestación de servicios, está todo bien. Que no os lo hayan cobrado antes, no quiere decir que no puedan cobrarlo ahora. Tal vez antes la comunidad no tenía dinero en la cuenta o no queriáis hacer una derrama, etc Muchas veces los propietarios no quieren aumentar las cuotas o hacer derramas y resulta que es insufiente para cobrar todas las deudas o pagos pendientes que existen. Saludos
Buenos días: Hace 4 meses, se presentó en mi casa un fontanero, enviado por la administración de fincas, para comunicarme que, para resolver un problema de filtraciones en el piso bajo (yo vivo en el sexto), ocasionado posiblemente por la bajante general de una terraza comunitaria, tenían que picar una pared, tras la cual estaba el dicho tubo, para verificar la posible averia (el sexto es el piso sobre el cual se situa la terraza comunitaria). Llamé a la Administradora y me dijeron que, en efecto, el fontanero tenía que realizar una inspección de dicho tubo. Esto ocurrio a finales de octubre de 2020. Tuve el salón con la pared picada y en obras, hasta diciembre de 2020, en la que, por lo visto, todo quedo subsanado. Desafortunadamente, y antes de que el seguro de la comunidad vieniese a reparar los desperfectos ocasionados, volvió a llover con fuerza, con el resultado de que en dicha pared aparecio una gotera. Desde entonces, he llamada en reiteradas ocasiones a la Administradora, quien no me da ninguna solución, porque, al parecer, el fontanero no puede hacer nada si no llueve y vuelve a aparecer la gotera. Tanto por telefono como por correo electronico le he hecho patente mi descontento con la situación, exigiendole que envie al fontanero que realizó dicha «reparación» para que arregle su reparación. Estamos a marzo de 2021 y sigo sin que me den una solución. ¿Que puedo hacer ante esta situación?. Gracías anticipadas.
Buenas Jose Luis,
En esta situaciones lo mejor, si te lo puedes permitir, es tomar tu el control de la situación. Es decir, enviar un burofax solicitando la reparación tanto a la aseguradora como al despacho de administración de fincas de vuestra comunidad de propietarios, y si no proceden antes de 15 días, indicar en ese mismo burofax que serás tu quién contrate a una empresa para ejecutar la reparación y procederás a la reclamación de las cantidades a la comunidad y esta posteriormente al seguro de la comunidad. O bien esta le girará la factura al seguro de la comunidad para que la abone.
Por último, recordad que si no estáis contentos en junta de propietarios podéis optar por la no renovación de cargos y eso implica la no renovación del administrador de fincas actual con el cual estéis descontentos. Para ello, es conveniente pedir 3 presupuestos. En Homyfincas.com puedes solicitar presupuesto detallando la situación de la comunidad con la máxima exactitud.
Saludos
Hola
Necesitaría un consejo, como actuar de manera contundente
El administrador de mi finca no hace ningún caso a un problema de gotera q tengo en casa del ático
Me da largas «La semana q viene»
Agravado x la pandemia, llevo 18meses con el tema
Me gustaría saber de qué manera conseguir q de una vez lo solucione
He pensado en un burofax firmado Tbn x el. Presidente
Pero no sé, si serviría de algo
Mi seguro le ha escrito, llamado, mandado correos sin ninguna respuesta
Cuando le llamo, me pide perdón y me asegura q lo arreglará, pero no es así
Gracias
Buenas Néstor,
Burofax desde el seguro de la comunidad a la comunidad para que te lo arreglen y sino llevas a juicio a la comunidad. Te lo acabará pagando el seguro de la comunidad que tengáis contratado o bien la comunidad si es la responsable y no lo cubre el seguro comunitario, por ejemplo, por una mala conservación de los tejados.
Si necesitas cambiar de seguro, aquí una recomendación.
Saludos
Hola buenas, tengo una duda.
Mi administrador ha permitido que los presidentes de mi urbanización ( son 8 ,de 8 bloques) hayan impuesto un precio por el uso de la barbacoa de 10 euros a los vecinos que la usemos.
En esa reunión ese punto estaba en ruegos y preguntas y aun asi se llevo a cabo.
Esto es legal?
Buenos días,
Se convocó por parte del 25% de los vecinos de un portal (la comunidad somo 3 portales)una Junta Extraordinaria a la que la Administradora dijo no poder asistir por agenda.
Se le envió el Acta para llevarla al Libro de Actas de manera oficial.
Se limitó a mandar como adjunto a los comuneros, como archivo adjunto el Acta que le envíamos.
Requerida por correo y por tf. para que haga oficial el Acta y pasados dos meses dice que lo hará cuando tenga tiempo.
El año 2020 y 2021 sin la probación de los presidentes anuló las Juntas ordinarias de los tres portales, mandando actas donde no había asistentes naturalmente Juntas y Actas ficticias.
Me podría orientar hacia dónde debemos dirigir la reclamación?
Le agradezco cualquier orientación que nos pueda ayudar.
Gracias.
Buenas María,
Lo decimos siempre, no tiene sentido trabajar con alguien con el que habéis perdido la confianza.
Si no estáis conformes con su método de trabajo, sus respuestas o su organización, cambiad de administrador de fincas, hay muchos profesionales competentes dispuestos a hacer un buen trabajo y ser diligentes con su trabajo. Esa es la mejor recomendación.
Por otro lado, para «hacer oficial» una acta basta con que se firme por el presidente (generalmente) y se guarde en el libro de actas. Si no está firmada no sirve de nada y menos si no representa la realidad.
Finalmente, el año 2020 y 20221 ha sido un poco raro en cuanto a organización de juntas ordinarias y extraordinarias. En cualquier caso, indicar que sí que se pueden hacer reuniones de propietarios actualmente, simplemente tienen que guardar medidas de seguridad (mascarilla, distancia…) y también están permitidas ya las juntas telemáticas (virtuales).
Saludos
Buenas Roberto,
En «Ruegos y Preguntas» no se pueden tomar acuerdos, porque en las juntas de propietarios (no de vecinos) solo se pueden tratar los asuntos incluidos en el orden del día, tal y como establece el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, el acuerdo es inválido, puedes impugnar el acta y no pagar ese importe, así como animar al resto de vecinos a que tampoco lo hagan. Esa votación tiene que ir informada en el orden del día que se tratará en la junta. Si se introduce, se vota y sale a favor, entonces sí, tendrás que pagarla. Tal y como nos comentas que se ha tratado el asunto, no es correcto por procedimiento.
Saludos
Gracias por su respuesta, pero recusar al administrador siendo tres portales y 45 vecinos sería casi imposible.
Mi pregunta iba más encaminada a hacer una queja o reclamación a través
de la Oficina del Consumidor , al Colegio de Administradores, Hoja de Reclamación o algo parecido que le sirva de toque de atención.
Muchas gracias- María
Buenas María,
No es recusar es cambiar de administrador de fincas, se recusa a los jueces y a los fiscales, pero no los administradores de fincas. A los administradores de fincas se les despide si no hacen su trabajo correctamente.
Para poder convocar una junta extraordinaria con que haya un 25% de vecinos que deseen hacerla por su cuenta es suficiente y no tiene porque convocarla el administrador (o el presidente), de forma que si hay vecinos suficientes que muestran disconformidad con el servicio del administrador de fincas, se puede convocar indicando en el acta de la convocatoria «Cambio de administrador de fincas».
A partir de ahí, pueden tomar la decisión más oportuna, como sustituir al administrador de fincas por otro o iniciar un proceso de reclamación, mediante abogado si tienen pruebas de que se ha cometido algun delito punible. Eso es lo más efectivo.
Obviamente los medios que citas como la reclamanción a la oficina del consumidor o por una queja al colegio puedes explorarlas. Tendrás que justificarlas debidamente y esto es importante, porque muchos propietarios se quejan de una supuesta mala gestión del administrador de fincas pero luego no saben exactamente cómo demostrarlo y que quede claro que ha habido un perjuicio a la comunidad en su forma de obrar. Es decir, que pueda haber habido dolo, ausencia de acción o negligencia.
Saludos
Buenas tardes: Vivo en una comunidad en la que el administrador aplica derramas sin reunión previa, desconocimiento de las cuentas porque no las envía, ausencia de explicaciones cuando se le solicitan, irregularidades varias y falta de transparencia.
Para colmo, la presidenta de la comunidad es su madre que lleva más de 10 años ejerciendo el cargo sin dar ni siquiera opción a que pueda presentarse otro vecino.
Somos pocos los vecinos que estamos en desacuerdo con estas prácticas ya que muchos de los propietarios son personas de edad avanzada y otra gran parte vecinos que viven de alquiler.
En definitiva, nos sentimos atados de pies y manos. ¿Cómo podemos poner fin a esta situación abusiva?
Muchas gracias por su atención.
Buenas María, logra el acuerdo de los propietarios que estáis en desacuerdo y también de los propietarios de pisos en alquiler, al fin y al cabo también les interesa que la gestión de su patrimonio esté en buenas manos, después convoca la reunión sin necesidad de que sea aprobada por el administrador o presidente, esto se puede hacer siempre que seais un número considerable, en el acta de esa reunión votáis exclusivamente dos cosas, cambio de la junta de propietarios para quitar a la madre y cambio de administrador de fincas. Antes de hacer el cambio de administrador de fincas, pide varios presupuestos para que en esa misma reunión ya podáis votarlos y decidiros por uno de ellos. En http://www.homyfincas.com puedes pedirlos. Saludos
Hola en la finca donde vivo y que soy propietario del piso han hecho una junta sin avisarme y después de dos meses me llega que debo dicha derrama que se aprobó que puedo hacer al respecto. Muchas gracias
Buenas Rafael,
Antes de organizar una junta se debe avisar con suficiente antelación a los propietarios, generalmente mediante cartel en portal o comunicación postal a la dirección del piso en propiedad. No se suele enviar las comunicaciones a otros destinos, aunque podría ser que sí lo hagan. Si no se organizado la reunión con suficiente antelación o el contenido sobre la derrama no iba en el orden del día, entonces se puede tirar hacia atrás la decisión tomada. Tienes un corto periodo de tiempo para hacerlo. Sin embargo, debes saber que es un proceso complejo, el tiempo corre en un tu contra a la hora de evitar que se apruebe el acta como buena y será costoso porque necesitarás contratar abogado pero puedes hacerlo.
Te recuerdo que si no puedes ir a una reunión de la comunidad puedes delegar el voto en otra persona o incluso solicitar votar de otra forma, pero si sabiendo todo no acudiste a la reunión y luego sale un acuerdo de la comunidad de propietarios que no te interesa, como es lógico, no podrás hacer nada.
Lo recomendable es participar en la vida de la comunidad de propietarios, implicarse, muchos de los problemas vienen de que los vecinos no se molestan en saber acerca de los asuntos de la comunidad, o lo que hace o deja de hacer el administrador de fincas u otras figuras como el presidente o la junta de gobierno.
Cuanta más participación, comunicación y más transparencia mejor funcionan las comunidades.
Saludos
El administrador de nuestra finca, ha figurado, en uno de los puntos del acta de la reunión de la junta, un asunto que no estaba en el orden del día y que no se debatió en la junta.
He escrito dos correos electrónicos al administrador, solicitándole una aclaración y para darle a conocer mi punto de vista del asunto, pero hasta la fecha 30 días después, no he recibido contestación a los correos.
¿puedo hacer algo para que mi opinión sea también conocida por el resto de propietarios?
Figurar en un acta un punto que no se ha tratado en la junta, ¿es censurable? ¿se puede denunciar de alguna forma, no judicial?
Muchas gracias y un saludo
Soy propietario de una vivienda en una comunidad de 130 vecinos, en la cual el administrador
que tenemos no tiene contrato solo figura en el acta de el dia que se aprobó su presupuesto.
En el mes de Enero todos los años se incrementa una subida según el del I P C sector servicios que viene a ser el doble que el I P C General.
Mi pregunta es puede estar sin contrato y puede cobrarnos ese I P C.
Muchas gracias y perdone las molestias.
Hola Urbano,
Es posible si figura en el contrato que actualizará el coste de sus servicios de acuerdo al IPC del sector servicios.
Es habitual que se suban la tarifa anualmente.
Si no estáis conformes, pedid presupuestos y cambiad de administrador de fincas. Es la mejor forma de ahorrar.
Saludos
Hola Encarnación,
En junta solo se deben adoptar acuerdos acerca de lo que esté manifestado en el acta previa de convocatoria. Si no salía el tema en la convocatoria se puede revocar el acta y los acuerdos adoptados en la misma.
Saludos
Puede un administrador de fincas externo poner trabas para convocar una reunión extraordinaria cuando el presidente le ha solicitado que lo haga? El administrador de fincas alega desde Julio que no tiene huecos para convocar la reunión extraordinaria y nos emplaza a la reunión ordinaria de Enero. Está el administrador de fincas en su derecho? O debe convocar dicha reunión?
Buenas Laneig,
Si no tiene hueco para hacer una reunión ordinaria o extraordinaria, la solución es hacerla sin el, la puedes convocar tu mismo como presidente, solo necesitas que haya propietarios de acuerdo contigo en celebrarla y asistan. También te digo, que si no es capaz de encontrar huecos desde Julio hasta Enero para hacer una renión en la comunidad, mucho interés no tiene ese admnistrador en la comunidad. Pues si le piden celebrar la reunión, este se tiene que atener a lo que digan los propietarios. Tal vez deberiáis pensar en cambiar de administrador de fincas…
Saludos
Yo no soy la presidenta, soy una vecina afectada. Compré el piso en Abril y la Comunidad me pide una aprobación para el cambio del cerramiento del tendedero. A finales de Julio les mandé la propuesta con toda la documentación para aprobación, que me dicen que tiene que ser votada y aceptada en una junta. Desde entonces y aunque la presidenta le ha solicitado que convoque la reunión, la administradora alega que no tiene tiempo para hacer una reunión extraordinaria, ya que a causa de la pandemia tiene muchas reuniones ordinarias de otras comunidades retrasadas y me emplaza a la reunión ordinaria de Enero. Entiendo que desde la Comunidad se pida una aprobación para cambiar el cerramiento del tendedero, pero entiendo también que debería facilitarse dicha aprobación. En Junio inicié una obra de reforma, que si no me hacen la reunión de aprobación voy a tener que parar, con todo lo que eso implica y realmente no sé qué se puede hacer en este caso, ya que la administradora parece solo ponerme trabas. Podría realizarse la aprobación y votación de otra manera, sin necesidad de realizar una junta? Tiene derecho un administrador de fincas a poner tantas trabas?
Hola buenos días, el motivo por el que les escribo es porque mi familia y yo somos propietarios de un local y una vivienda de una misma comunidad de vecino. Se acordó subir la cuota de la comunidad para todos los vecinos y el problema viene en que la subida prporcional para los locales según sus metros cuadrados es muy superior a lo que pagan las viviendas. Al ver que cobran por el banco una gran cantidad devuelvo el recibo y así llevo dos años sin que me den una solución. El presidente se lava las manos y le envío todas las cuentas detalladas donde se indica lo que sería justo pagar por regla de 3 según los metros cuadrados. No me responde y una vez que voy a la oficina me enseña un papel donde dice que se acordó que los locales tendrían que pagar más proporcionalmente lo cual es mentira, eso no se acordó. además lo que cobran a los vecinos es un 50 por ciento más y en la primera cuota del local me vino mas de un 300 por ciento más.
Por otro lado se ha empezado a realizar una obra en el portal que no se ha aprobado ni se ha expuesto en reunión de la comunidad de vecino.
Llevo dos años con este problema y no se que medida tomar porque estoy detraás del administrador para pagar lo que es justo y no me responde.
Me gustaría saber que medida tomar y dónde denunciarlo.
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola buenas tardes.
En la comunidad de vecinos que vivimos es una propiedad privada o eso pone en las señales que hay fuera en el patio, pero de privada no tiene nada ,entra cualquier coche, personas, perros a defecar ,el suelo es de tierra y hay unos surcos bastantes profundos ,hay una alcantarilla rota ,con huecos a la vista en el que un niño se puede caer y eso dentro de la propiedad privada que no hay ni vallas ,ni cadenas ,absolutamente nada solo dos señales que indican propiedad privada sólo residentes entra todo el mundo ,que se puede hacer en este caso?
Aparte esta administración ha realizado pintar el portal ,que estaba bien no le pasaba nada ,ha pintado la escalera y ha arreglado un cristal que estaba bien ,todo esto sin comunicar nada y no lo tiene en el libro de cuentas.
Buenas Victor,
Lo más probable es que las zonas que describes, en las cuales entra gente que no es de la propiedad privada, es porque son zonas privadas o zonas privativas de uso público. Si por un casual fuera privada (que no creo, pero te animo a consultarlo) y no queréis que entre nadie lo que tenéis que hacer es vallarla para restringir el acceso. Sea privada o sea zona privada de uso público sois los responsables de mantenerla cuidada ya que soís los propietarios, por ejemplo, arreglando todo eso que dices que está mal, cuidando los jardines, etc
En el último punto, lo de arreglar cosas sin anotar en el libro de cuentas. Al final del año o semestralmente los administradores envían un desglose de gastos e ingresos donde se aprecian todas la partidas y la situación financiera de la comunidad. Será ahí donde tengas que mirar si las reparaciones u obras están apuntadas. Por normal general TODO se contabiliza, ya que si las facturas con ciertos proveedores superan un importe hay que hacer la declaración trimestral del IVA en la comunidad y además hay que pagar las retenciones IRPF de los autónomos que las hayan prestado.
Saludos
Buenas Pedro,
La cuota de la comunidad de propietarios se paga en proporción a la participación en la comunidad, es decir, por enteros.
Otra cosa es que los locales no participen pagando ciertos gastos de la comunidad general como podría ser la calefacción. Es decir, todos aquellos gastos en los que no estén implicados.
Resumiendo, las cuotas de la comunidad se pagan proporcionalmente al % de propiedad total que se tiene, siempre que estén afectos al tipo de inmueble que se tenga: locales, pisos…
Por otro lado, solo se pueden hacer obras sin contar con autorización de la junta que sean urgentes y puedan suponer un problema de seguridad, etc. Generalmente esa aprobación la puede tomar el presidente o la pequeña junta, no todos los propietarios en reunión (o junta general ordinaria).
Si no te hace caso, como bien dices, contrata abogado y que envie un burofax para reclamar lo que esté mal. Y si no lo arregla así, pon demanda y a juicio. Si ganas, entonces pagará los costas la comunidad de vecinos.
Saludos
Buenas Laneig,
Te toca esperar o bien te juntas con más propietarios y la organizáis por vuestra cuenta, o bien convences al presidente para que la convoque.
Saludos
Buenos días, acabo de comprar una plaza de garaje con mi mujer, la cual compartimos. Necesitamos, por tanto dos mandos del garaje, y al solicitar a la Administración me informan que hace años se aprobó en Junta que sólo podría haber un mando por plaza de garaje para impedir que algunos vecinos pudieran aparcar en plazas que no les corresponden.
Esta decisión, a pesar de estar aprobada en Junta, me parece ilegal, ya que vulnera mis derechos como propietario. He solicitado al Administrador de Fincas que haga valer mis derechos como propietario, pero aún no he recibido respuesta.
¿es ilegal esta medida aprobada en Junta? ¿tiene obligación el Administrador de tomar parte activa en la resolución del conflicto?
Gracias
Un saludo
Hola,
En nuestra comunidad en Reunión extraordinaria el presidente es la única persona que no lleva mascarilla, diciendo que tiene un documento médico para no llevar, el cual nunca aporta o muestra a nadie, diciendo igualmente que no está obligado a ello y el administrador permite esta situación. ¿Podemos hacer algo los vecinos?
Un saludo.
Buenas Paco,
Si no muestra el justificante médico que acredite que no tiene que llevar la mascarilla, entonces llamas a la policia local o guardia civil y que actué como mejor considere.
Saludos
Buenas Fidel,
Desde mi punto de vista, un mando es similar a una llave, si la llave la quieren tener dos personas… porqué no se van a poder una copia… lo importante es poder hacer uso de tu bien y da igual quién tenga el acceso al bien… con una llave o con un mando.
Por tanto, yo reclamaría porque conseguirás finalmente ese mando adicional para entrar al garaje… pues carace de sentido esa decisión. Muchas veces en juntas se aprueban cosas que son un despropósito o incluso contrarias a derecho.
Saludos
Buenos días,
Hasta el 3 de enero he sido presidenta de una comunidad de propietarios muy numerosa y conflictiva y con la actual administradora peor todavía.
En el orden del día llevaba como punto el cambio de administradora , presentando dos presupuestos mucho más económicos.
Mi sorpresa es que la actual junta directiva tenía infinitas representaciones (incluso de bancos y fondos buitre) y ha salido reelegida la misma administradora.
He sabido que esta persona se puso en contacto con muchos propietarios y les pidió la representación a favor de este grupo de personas y que las representaciones ni siquiera están firmadas solo hay un acuerdo vía mail.
No sé si esto puede ser correcto.
Buenas Elisa,
Las representaciones deberían haber estado firmadas. Siempre se pide un documento que incluye nombre + apellidos del propietario, inmueble, dni del propietario, firma de propietario y nombre+apellidos del representante junto con su dni.
Vamos que las representaciones no eran válidas, el problema es que se dejó entrar a una persona que no es propietaria a la reunión y votar con representaciones no confirmadas o validadas.
Si está a tiempo podría anular esas votaciones, impugnando el acta.
Saludos
Hola,
El administrador que tenemos hace y deshace lo que cree conveniente si votaciones previas por los vecinos pero además, llevo dos años reclamando el ruido del ascensor desde mi casa, cuando se consigue una derrama y se aprueba, llega la junta y el administrador dice que el ascensor se ha arreglado y que la gente que ha pagado la derrama no se le puede devolver el dinero, propuso destinar esa derrama a saldar deudas que teníamos, se aprobó por mayoría, (yo incluida al creerle) pero el ascensor nunca dejó de hacer ruido, e investigando ningún técnico del ascensor tiene constancia de ningún arreglo. Puedo denunciar al administrador y reclamar que de una vez arreglar el ascensor? O que puedo hacer?
No descaso bien desde hace 2 años
Buenas tardes, el administrador de nuestra comunidad ha presentado, con un arquitecto elegido por él, una IEE que no corresponde al estado real del edificio. La IEE resulto favorable. Luego dimitió.
Existían daños en la estructura (vigas corroídas),daños en la cubierta (paredes mohosas y continuas goteras) y un largo etc. Hemos tenido que hacer obras urgentes de rehabilitación para lo cual solicitamos una subvención a la Comunidad de Madrid. Dicha subvención nos ha sido denegada por tener una IEE favorable que no consideraba necesarias las obras, pese a haber presentado un estudio adicional que las consideraba urgentes.
Me gustaría saber si denunciar al administrador por presentar documentos falsos en administración publica puede ser un camino para que el proximo año podamos presentar de nuevo esta subvencíon.
Buenas Sandra,
Pídele las facturas relacionadas con el ascensor y sal de dudas.
Si no se ha arreglado pese haberse aprobado en junta, reclama la reparación.
Si quieres acelerar el proceso, contrata abogado e interpon una demanda a la comunidad para la reparación del ascensor y reclama daños/perjuicios por no poder dormir (lo tienes que poder demostrar) contra la comunidad, pero también por dolo o mala praxis contra el administrador por no ejecutar el dictamen de la comunidad aprobado en junta. Suerte y ya nos cuentas cómo terminó el asunto.
Saludos
Buenas Inés,
Serían dos demandadas, una contra el arquitecto reclamando daños y perjuicios por no poder beneficiaros de la subvención para reparar la comunidad que habéis tenido que hacer frente, otra contra el administrador de fincas por falsedad documental causando daños y perjuicios.
Os animo a presentar esas demandas contratando un buen abogado ya no solo por una cuestión económica, sino por mala praxis para haceros respetar y que no se vayan de rositas, que estén un tiempo preocupados (administrador y arquitecto) con el tema de la demanda judicial. Podría darse el caso de que el juez los inahibilite… podéis pedirlo en la demanda, puede joder más incluso que el tema del dinero.
Saludos
Buenos días,
En mi comunidad, hemos realizado un cambio de gestor de fincas, debido al desvarajuste de cuentas que nos ha provocado con su gestión.
No ha realizado sus funciones en 6 meses, no presentando los recibos o remesas al banco. No ha realizado el reclamo del dinero a dos vecinos morosos. Duplica facturas que no justifica. Y en el momento de solicitarle todas nuestras cuentas, resulta que nos damos cuenta que nos ha dejado en números rojos.
Esto es normal ??? Es posible que este señor campe a sus anchas y no tenga responsabilidad alguna de la situación en la que nos deja ??
Hola,está obligado el administrador a enseñarme los movimientos de ingresos y pagos de la cuenta de la comunidad si se lo pido? No soy presidenta pero no puedo contar con ella porque son amigos y según ella al administrador no se le puede molestar ( tiene guasa). Las últimas cuentas que nos envió fueron a cierre de 30 de Junio de 2021 la reunión ordinaria,fue el 22 de Septiembre pero con cierre contable de 31 de Agosto sin presentar las cuentas de Julio y Agosto,su contestación fue “ ya las he visto yo y vale” cosa que le recrimine.Ahora he tenido que pedir nuevamente la contabilidad y sigue sin mandar esos dos meses ,y no me cuadra que no pueda ver cuando pagaron su deuda dos vecinos que la arrastraban hacia muchos años,ya que en la contabilidad nunca pone fechas ni de pagos ni de ingresos. Denunciarlo al colegio no sirve de nada,porque al final esta para defender a los colegiados..no a los comuneros.
Gracias
El recibo del IBI que pasa el Ayuntamiento a nombre de unos propietarios que tienen unos trasteros,.
En la reunión que hubo hace unos días y muchos más, le pedi, que pusiera el IBI por una parte, y los gastos de la Comunidad por otro recibo, al cual se niega, dice que hace lo que le dá la gana.
Qué puedo hacer.
Buenas María Dolores,
Como no quiere desglosar los gastos el administrador de fincas, te recomiendo que te presentes voluntaria como presidenta de la comunidad de propietarios y se lo exijas en rango de presidenta. Después, pides presupuestos y en la próxima junta que organices, cambiáis de administador de fincas.
Saludos
Buenas María,
Si no eres el presidente o estás en la junta el administrador no tiene porque hacerte un trato diferenciado y te informará del estado de cuentas en las juntas de propietarios, salvo que tenga una aplicación online que de acceso en tiempo real a las cuentas de la comunidad tanto de bancos, como de la comunidad. Actualmente ya es posible dar ese servicio. Tal vez os interese contratar un nuevo administrador de fincas que esté facilitando esta tecnología a la comunidades de propietarios con las que trabaja. Te recomiendo solicitar presupuestos.
Saludos
Buenas Alisa,
Habrá que demostrar qué se ha hecho mal y si efectivamente ese administrador de fincas ha actuado de mala fé.
Si tenéis pruebas, podéis ponerle una demanda por la vía civil o bien por el código penal, dependerá de lo que haya hecho.
Primero, cercionarse de que están hechas mal las cosas, ya que también podría darse el caso de que todo esté bien pero a un particular o propietario desde fuera le parezca que están mal hechas las cosas. Ciertos asuntos requieren tener conocimientos sobre la materia y hacer un trabajo de recopilación de información para poder juzgar u opinar más adecuamente.
Saludos
hola: no sabemos que hacer, un edificio con 2 bloques un administrador para cada uno de los bloques (siendo el mismo ) compartimos patio de luces , el otro bloque decide instalar ascensor en patio de luces ocupando la mitad del patio de luces y han empezando las obras sin que se no haya noticado nada del asunto y sin que haya convocando junta alguna de vecinos y visto como va la obra se ve perfectamente que las ventanas de la cocina de una parte de las viviendas se quedan a medias oscuras y sin ventilacion
Hola Robe,
Dificil responder tu pregunta / duda…
A ver… primero siempre informarse, creo que te falta información y por eso dejas este comentario:
1/ Un administrador diferente para dos bloques. Bien, probablemente sean comunidades de propietarios diferentes, por el motivo que sea. De lo contrario, el edificio sería gestionado íntegramente por el mismo administrador en ambos bloques.
2/ Aunque compartan el patio de luces no quiere decir nada.
3/ Detrás de cada ascensor suele haber un arquitecto y se habrá informado para hacer el trabajo acorde a la ley, dejando este trabajo lo mejor posible en cuanto a diseño, espacios, etc.
4/ Si son comunidades de propietarios diferentes y administradores de fincas distintos no te van a convocar una junta en tu comunidad, si el ascensor lo hace la otra comunidad de propietarios. En todo caso tendréis que convocarla vosotros en vuestra comunidad de propietarios para ver qué ocurre o tratar el asunto, previo a haber recopilado toda la información.
Saludos
Buenos días. En julio de 2020 se decidió en junta que al vencimiento de la cuota los propietarios que no hubieren pagado el 100% de la misma pagaran un recargo del 10% . A fecha de hoy hay varios propietarios a los que se les debió aplicar recargo pero la administradora no lo ha hecho a pesar de que cada trimestre se lo hago saber.
Quiero denunciar este hecho, pero no se si se debe denunciar a la administradora o a la comunidad. Si me pudiera orientar, se lo gradeceria.
Buenas Vicente,
¿Eres el presidente de la comunidad?
Si no eres el presidente de la comunidad, solícitalo a través del presidente de la comunidad de propietarios para que se lo haga llegar como imperativo al administrador de fincas.
Si no os hace caso el administrador al cumplimiento de un acuerdo aprobado en junta general de propietarios, le puedes mandar un sútil mensaje por email que diga.
«Por favor, le rogamos que haga cumplir el mandato que se le ha dado en junta general de propietarios para aplicar el recargo a morosos que no paguen sus cuotas, de lo contario en la próxima junta de propietarios trataremos su cese como secretario-administrador de fincas de la comunidad en el momento de la renovación de cargos celebrada anualmente. O bien, convocaremos por nuestra cuenta, los propietarios afectados, junta extraordinaria para tal fin con orden del día su cese inmediato. Gracias»
Dicho esto… también te digo que si un moroso debe un saldo de la comunidad normal, tampoco te va a pagar el recargo así como así, generalmente no pagan porque no pueden (mal momento económico u otras deudas) o bien porque son unos jetas o sin verguenzas y van dejando deudas hasta que se les acumulan y les embargan todo lo que tengan. Cobrar los morosos no es tarea fácil, igual el administrador de fincas lo está intentando pero no le está siendo posible. Para cantidades por importe menor a 2000€ se puede abrir un proceso de reclamación de deudas que se llama monitorio y se puede ir a juicio sin abogado, ni procurador. Por otro lado, si la cantidad es superior es más atractivo para reclamar vía juzgado y que proceda a un plan de pagos o bien al embargo de bienes. La parte positiva es que las deudas de la comunidad se cobran siempre… si no las paga el que está ahora como propietario, las tendrá que pagar el que compre la casa en el futuro porque si la compra con cargas pasará a ser el deudor y si la compra sin cargas tendrá que haber sastisfecho el anterior antes el abono de la deuda que figuraba como pendiente a la comunidad.
De todas formas, os animo como comunidad de propietarios a reclamar todas las cantidades siempre a los morosos, cuando ven que les persiguen abogados o que tienen que ir a juicio y se dicta sentencia en su contra, ya se les baja a muchos la tontería de ir de jetas por la vida…
Saludos
Buenos días,
Es posible que en una comunidad de al menos 300 vecinos se aprueben acciones con el voto de 20? La mayoría de los propietarios hacen uso de la vivienda como segunda residencia y no acuden a las juntas.
Pueden decidir esos 20 asistentes sobre cualquier cuestión? Se pueden impugnar algunas de esas resoluciones?
Gracias de antemano.
buenos días. El inquilino del piso debajo de mi casa hace innumerables fiestas generando un ruido insoportable. He notificado primero del problema al presidente y vicepresidente de la comunidad asimismo al administrador. Como nunca obtuve respuesta presenté en una denuncia en la junta municipal correspondiente. El ruido y las juergas continúan por lo que envié un burofax al administrador para que notificara al propietario del piso los trastornos que origina su inquilino.
La policía me dice que tiene que ser el administrador quien gestione este asunto. Desconozco los trámites que debo seguir para que cese el ruido nocturno. Les agradecería me informaran
Buenas Marisa,
Nos has dejado un comentario donde pones que has llamado muchas veces a la polícia para denunciarlo.
Pues lo tienes sencillo, coges todas esas denuncians cuyo umbral de ruido sea superior al que marca la ley y preparas una demanda judicial con abogado y procurador y lo llevas a juzgado por tema ruidos. Si el inquilino del propietario genera ruidos, el casero puede echarlo por no respertar la ley de la propiedad horizontal, y tu reclamar daños y perjuicios por no poder dormir, etc (que previamente deberán acreditar con algún informe médico).
Con la resolución del juez, el casero se verá obligado a echar a ese inquilino molesto de la comunidad y podrás volver a vivir tranquilamente.
Esto por la vía legal.
Saludos
Buenas Mónica,
Depende de la votación puede ser mayoría simple o 3/5 partes, los propietarios que no voten en la junta porque no hayan acudido pueden votoar afirmativamente o negativamente después por carta para llegar a las mayorías necesarias. De no hacerlo, se entiende que son votos afirmativos. Los votos nulos se suman a la opción más votada para determinar los porcentajes de alcance.
Saludos
Hola, soy la Presidenta de una CP dónde la mayoría, incluido el administrador, son familiares. Tienen interés en colocar una estación base de telefonía en la azotea (que es transitable). El resto d propietarios somos minoría. Además, no se me ha informado ni incluido en las visitas con los técnicos de la empresa de telecomunicaciones, con lo que sospecho q pueda haber fraude económico, en beneficio de la familia. Han presentado un esbozo de contrato entre CP y empresa de telecomunicaciones, con el q entiendo que ya es un acuerdo directo, sin previa valoración de la colocación de la antena por el ayuntamiento de Barcelona.
Cómo puedo denunciar ésto? Es denunciable?. Cómo presidenta, qué puedo exigir, a parte de extracto bancario que nunca he visto, ya q me temo malas praxis en favor de esta familia, así como facturas?. En breve me destituiran ya que les estorbo…dejando de ser Presidenta, puedo denunciar al administrador por hechos acontecidos cuando Presidenta?
Hola, acabo de comprar un ático duplex en propiedad y hay una parte de buhardilla que nunca se ha usado más que para almacén.
Ahora yo hago obras y el vecino de debajo se queja. Ha ido a quejarse al administrador de la finca y ahora éste me «amenaza» de que si no demuestro que esa parte del piso es habitable, me denunciarán.
Es normal que el administrador de las fincas se ponga de parte de un vecino? Y demás amenazarme a mi? No se supone que tambien me representa a mi, como propietario y como vecino que le estoy pagando parte de su sueldo?
A parte de eso, cuando fui a presentarme al administrador de la finca, ya me saltó con que tenía que arreglar muchas cosas de la terraza estropeadas, que si el anterior propietario era negligente, que no lo haría pagar la communidad de vecinos, sino a mi, que era quién había comprado el piso.
Entonces yo le pedí que fuera un périto a mirarlo y que él decidiera, y aun estoy esperando.
También le pedí que quería copias de las actas de las reuniones donde se hablaba de mi terraza y de las actuaciones que se habían realizado en los últimos años, para estar informada y llevo dos meses esperando, solamente me respondió que remover papeles de años atrás no es pràctico!!
Qué me aconsejáis?
Gracias!!
Buenas Ariel,
Habrá un contrato entre las partes, luego tienen que coincidir los importes que figuren en el contrato con los ingresos percibidos.
En el estado de cuentas anuales puedes comprobar los ingresos percibidos por ese concepto y también en la cuenta bancaria, ambos tienen que coincidir.
Antes de denunciar a nadie lo que hay que hacer es informarse de las cosas y ver qué está pasando. No vaya a ser que resulte que todo está bien y es legal…
Saludos
Buenas Rosa,
Si la terraza es privativa te toca arreglarla a ti, especialmente si está causando despefectos o daños a la comunidad o a otro propietario.
Por tanto, es normal que te requieran que lo arregles. Una vez hagas los arreglos, no debería haber problemas. Repáralo y notifícalo.
El administrador debería ser neutral, pero entiendo que también tiene la obligación de ponerse de parte del resto de propietarios para exigirte que arregles algo, y que si no lo haces te puedan poner una demanda y acabes pagando los daños, reparando y haciéndote cargo de las costas de proceso judicial.
Pide un perito, si lo consideras necesario, claro y sino lo contratas tu y le giras el recibo a la comunidad.
Las actas debe dartelas, si no te las da, escríbele un burofax mediante abogado.
Saludos
He comprado un piso y me encuentro con problema de humedades procedentes de un patio común . Antes de hacer nada necesito saber si se trata de un vicio oculto y si ese tema se ha tratado en alguna reunión de vecinos.
He solicitado dos veces en un mes al administrador que me facilite las actas pero ni siquiera me responde, lo cual me parece muy preocupante.
¿Qué puedo hacer?
Buenas María,
Lo primero ir a la definición de vicio oculto.
Un vicio oculto es algo que no se ve a simple vista.
Si la humedad en el piso es aparente porque había manchas, estaba estropeada la pared, algún mueble, olía mal el cuarto, etc no sería vicio oculto por parte del vendedor del piso.
Si estaba oculta, tapada con pintura recientemente, etc debería haberlo dicho, pero es algo muy subjetivo porque podría haber dicho que te informó y a pesar de todo tomaste la decisión de compra. Así que lo tienes complicado.
Las actas de la comunidad, si no te las envía por email o por teléfono, envíale un burofax. O en la próxima junta general, antes del nombramiento de cargos, te haces con la palabra expones tu problema y planteas que no quieres que el administrador sea renovado como administrador-secretario y que has buscado otras ofertas de administradores de fincas, y repartes a los propietarios el panfleto con las ofertas para que lo valoren. También te puedes hacer presidenta de la comunidad y plantear tu directamente el cambio de administrador de la finca.
Saludos
El administrador de nuestra finca tiene una actitud muy poco diligente al pedirle explicaciones sobre las presuntas irregularidades en las actas; por ejemplo, dar una acta como validada sin la firma del presidente (por no estar el presidente de acuerdo con el acta) o votaciones presuntamente apañadas, por ejemplo, aprobación de videovigilancia con el 57,05% de los votos cuando por ley se exige el 60%. Aún más, el 57,05% procede de 15 votos en una comunidad de 48 apartamentos.
¿Qué se puede hacer con un administrador enquistado que tiene más derecho de decisión que los propietarios?
Saludos
Buenas José,
La verdad es que es una forma fea y poco profesional la de trabajar de ese administador de fincas. El administrador debería reflejar en acta todo lo tratado y más si le están pidiendo rectificaciones en el acta antes de validarla. Las votaciones se rigen por la ley de la propiedad horizontal, a veces se necesita doble mayoría para ciertos asuntos. Lo más recomendable es que llevéis un escrupuloso recuento en ciertas votaciones de coeficientes de participación y votantes.
Para desenquistar el administrador, puedes hacerte presidente y echarlo si ves malas praxis, o convocar junta en la que aparezca esto como orden del día o simplemente a la hora de renovar los cargos en junta de propietarios, no renovar su cargo de secretario administrador. Se puede hacer también en ese momento, pero deberiáis tener propuestas de administradores de fincas alternativos que os hayan pasado presupuesto, y repartir estas copias en la junta a los propietarios. O antes si se convoca la junta con eso en el orden del día.
Saludos
Gracias por vuestra respuesta. Me queda una duda, al hablar en un acta de un coeficiente del 57,05% que corresponde a 15 votos en una comunidad de 48 apartamentos, ¿es posible determinar si las decisiones son por mayoría simple o las 3/5 partes? El BBVA poseía al momento de la celebración de la junta varias propiedades. ¿No debe especificarse en el acta si es decisión por mayoría simple, 3/5 partes? ¿No estaría el secretario obligado a especificar a quiénes corresponden esos votos y en su defecto a informarlo si así se le solicita, incluso aunque hayan transcurrido más de 30 días de la reunión? ¿Es normal que los votos puedan basarse en unos resultados que no ofrecen la más mínima transparencia?
Saludos cordiales,
Estimados Sres.
Leyendo en los comentarios sobre la videovigilancia, quisiera saber si esta debe aprobarse con las 3/5 partes de los votos (no cuotas o coeficientes) o si basta una mayoría simple.
Gracias de antemano por vuestra respuesta.
Buenas Luis,
Poner cámaras o sistemas de videovigilancia son 3/5 partes de votos, con doble mayoría. Los votos son nominales, se tiene que saber quién ha votado cada cosa.
Si no se consiguen todos los votos necesarios en la reunión, hay que esperar un periodo posterior desde la publicación del acta para recopilar la opinión del resto de no propietarios. De no pronunciarse los que no asistieran sus votos serán considerados en blanco y se sumarán a los votos de la opción mayoritaria, así lo recoge el Artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Saludos
Buenas Jose,
Lo suyo es que el administrador al comienzo de una votación explique cuántos votos se necesitan, la necesidad de alcanzar dobles mayorías para ciertos puntos, qué pasa si no se logra en la misma reunión, etc. Los votos son nominales, se tiene que saber quién vota cada qué cosa, por tanto debe haber transparencia.
Saludos
Estimados Sres.
Año tras año, acta tras acta, en mi comunidad, se hace un gran alarde de chapuzas, amaños y contubernios.
Cuando se le reclama al administrador sobre la exactitud de las actas, las votaciones, etc… muy chulescamente responde que se ponga la denuncia respectiva ante no sé cuál tribunal ya, que saca todo su arsenal de legalismos…
¿Qué es necesario hacer para impugnar un acta de una comunidad de vecinos?
Gracias,
Hola José, por tercera vez.
Para impugnar un acta lo que tienes que hacer es denunciarla vía judicial.
Si estáis hartos de una administrador, una cosa muy sencilla que podéis hacer es descargarlos la ley de la propiedad horizontal, la imprimes, te la lees, subrayando como si estudiaras el texto y todos aquellos puntos que creáis que se están haciendo mal se los váis comunicando. Literalmente lo fundís. No hay nada mejor que conocer la ley al dedillo para que no os vuelvan a torear o dejen de hacerse las cosas mal. Es habitual que en las comunidades se tomen males decisiones porque no hay nadie suficientemente formado para tomar decisiones acordes a la ley. E incluso el teórico responsable que es el administrador de fincas, en ocasiones, no actúa como se esperaría del mismo.
Saludos
Buenos días.
En mi caso, se filtró agua de una alcantarilla hacia mi trastero, creando una grieta e inundándolo todo. He perdido muchos objetos de valor sentimental como fotos de mis familiares y antepasados, además de otros daños en artículos que guardaba allí.
El caso es que avisé al administrador y me envió a un pintor… el cual no pudo hacer nada porque no paraba de entrar agua por la pared. Después de unas cuantas horas llegó la Empresa Municipal de Aguas y detectó una filtración de una alcantarilla. La arreglaron y dejó de caer agua. Tras varios días (semanas) me arreglan la grieta y me pintan el trastero.
Le comuniqué al administrador que quería reclamar mis daños personales al responsable, en este caso la EMA. Después de meses llamando a la administración y decirme que estaban en ello, me sorprenden cuando me dicen que por un error de ellos, habían enviado los correos a una dirección equivocada y por eso no obtenían respuesta. Después de un año sigo sin saber nada hasta ayer, que en una reunión de vecinos le pregunto en persona al administrador por mi caso, me dice que cree que la EMA lo ha desestimado y que ellos no son culpables. Le pregunto que cuando le han comunicado esa sentencia y me dice que hace un año. Le pregunto que por qué no me ha informado del tema y me dice que se le olvidó… Entonces le comento que si la EMA no es responsable a quien puedo reclamar los daños y no me sabe decir. Me acaba de enviar la respuesta de la EMA (un año después) por correo y nombra que según el artículo 3 de la LOE (¿Ley Orgánica de Educación?) y el artículo 10 de la LPH (ley de propiedad horizontal donde creo que no tiene nada que ver con el tema) lo han desestimado. La pregunta es: ¿Podría demandar al administrador por su lamentable gestión, su poca profesionalidad y el no informarme a su tiempo de los hechos? ¿el seguro de la comunidad sería entonces el responsable?
Otra de los temas con los que no estoy de acuerdo es que hemos pagado una derrama para arreglar la fachada y no hemos aprobado el presupuesto en junta. Nos han pasado directamente el recargo en 4 cuotas. ¿Esto es legal?
Muchas gracias por su atención, espero su respuesta. Un saludo
Buenas Eduardo,
Lo mejor es pedirle que te ponga en copia de las comunicaciones en este tipo de asuntos, ahora que ya ha pasado.
Puedes tratar de reclamarle, pero eso implica poner demanda judicial y si el juez acuerda que tienes razón deberá satisfacerte. Para ello tienen unos seguros de responsabilidad civil.
Tu seguro de hogar cubre los daños de tus bienes también en el trastero, puedes hacer uso de tu seguro del hogar y después reclamarle a través de este al seguro de la comunidad, que en caso de que tenga cobertura la comunidad será quién asuma esos costes mediante el seguro comunitario u otros medios.
Se pueden hacer arreglos de urgencia en las comunidades, siempre que sean por un tema de seguridad y requiera hacerlos rápido. Otro posible motivo es que al haber habido una pandemia por el medio por ese motivo no se haya realizado una junta, pero esto último ya es menos probable porque desde hace más de un año sí es posible hacer juntas de propietarios con normalidad.
Saludos
Hola y perdon por molestar por esta vía, es que estoy desesperado y no se como seguir adelante:
Ocurre que la Administración de FIncas de mi edificio se niega a proporcionar información cuando se la solicita, aduciendo de que ellos tienen mucho trabajo y no responden a consultas individuales. Tengo una deuda por derrama de la que quiero saber su cuantía para pagarla, pero no me informan del total de la misma. Al consultar a la presidencia de la comunidad que me dirige a la Administración. Es un círculo sin fin que me deja sin voto y ha acabado en la aprobación de una obra faraónica que ahora me veo obligado a pagar. Por otro lado, la administración no entrega copias de las actas y la obra que menciono se ha hecho con un único presupuesto. Acabo pensando de que la presidencia y la administración tienen un arreglo que los demás vecinos desconocen (la presidencia está ocupada por las mismas personas hace muchos años y tengo sospechas de que una de las personas de presidencia tiene relación con la constructora que realiza la obra).
Os agradeceré me orienteis en la direccion correcta, Muchas gracias.
Buenas Julio,
Copia de las actas te tienen que dar, también puedes asitir a las reuniones de propietarios como oyente e interviniente pero no puedes votar mientras figures como moroso y no saldes tu cuenta con la comunidad, es decir, te pongas al corriente de pagos. Si tan negro ves el tema del administrador, puedes hacer presidente de la comunidad, te presentas voluntario y que te voten el resto de vecinos si lo consideran oportuno. Por otro lado, no creo que tengan arreglo ninguno por lo que dices, solo que el administrador de fincas no es del todo profesional. Evidentemente lo de presentar un solo presupuesto no es lo adecuado, pero también ante la desidia del administrador en conseguir más ofertas podéis tomar el relevo los propietarios y buscar más ofertas, así como también pedir ofertas de administradores de fincas y cambiar el que tenéis. Cuando pasan muchos años el mismo se cogen malos vicios y formas a la hora de trabajar que con sangre nueva se corrigen.
Saludos
Hola buenos días me compre un piso hace 8 años y de lo cual me acabo de enterar por la administradora de la finca que tienen una vecina limpiando las escaleras trabajando sin contrato y cobrando 540€ cada 6 meses. Eso es legal? Que puedo hacer? Debería denunciarlo a inspección de trabajo? Que pasaría conmigo si lo denunció?
Muchas gracias
Buenos dias.
Tengo un local alquilado a traves de un administrador de fincas para uso de bar restaurante.
El administrador me envia los recibos fisicos a mi correo cada tres meses, pero los ultimos 3 recibos no me han llegado y los necesitaba para adjuntar el trimestre que necesita la gestoria para presentar los impuestos.
Le reclame esos recibos a el administrador de fincas mediante correo electronico, y me dijo que como circustancia excepcional me los volveria a enviar y si vuelvo a tener el mismo problema y no me llegan, aunque no sea culpa mia, me cobrara 10 eur + iva por cada recibo.
Cual ha sido mi sorpresa, que me han cargado 30 eur mas iva en el ultimo recibo del alquiler, al ser 3 recibos duplicados, es decir de abril. ,mayo y junio. No voy a entrar si me parece abusivo imprimir 3 papeles y enviarlos por correo. Pero me gustaria saber como debo actuar, pues me pàrece que no esta justificado el quelo tenga que abonar pues el mismo administrador me aviso que no tendria coste como circustancia excepcional.
Quisiera devolver el recibo, pero no se envia de forma aislada, sino que el recibo que me cargan es de forma conjunta, donde incluyen recibo alquiler, tasa basuras , ibi. y si lo devuelvo podria incurrir en un impago y conociendo a este administrador saldria perdiendo por desconocimiento de la Ley.
Muchas gracias de antemano,.
Hola Israel,
Entiendo que si te cobra el administrador es porque el local de la comunidad.
Efectivamente, si dejas de pagar entonces te pueden desahuciar por impago de las rentas.
Te puedes meter el gasto en la declaración trimestral y luego solicitar las facturas, no veo problema.
Eso sí, requierele que te las envíe a tiempo de hacer el cierre contable y fiscal del trimestre.
Por pasarte la domiciliación el banco cobra, hacer la domiciliación lleva tiempo y después hay que enviarte un email con la factura porque lleva IVA al ser local, por último hay que contabilizarla. Parece que queremos todo gratis y no nos damos cuenta de que las cosas que llevan tiempo hay que cobrarlas y además cobrarlas tal que te compense suficientemente bien hacer ese trabajo.
Saludos
Buenos tardes.
Hace un año que tengo una habitación totalmente cerrada.
Que es debida a una de las bajantes de la finca que por eso se me daño la pared por humedad.
Procedieron a hacerme un agujero en la pared para ver cual era el problema, parece ser que necesitan abrir tambien el piso de arriba, pero los de arriba se niegan totalmente……
Por tanto ahora llevo 4 meses con ese agujero y me entra cucarachas, arañas y un olor desagradable.
He llamado hasta el cansancio al administrador de fincas y me dicen que si.. que si.. que mandaran a los fontaneros a taparlo y arreglarlo…
Hasta dia de hoy no han venido. Leí que se podría tomar medidas quejándote al colegio de administrador de fincas?
Que puedo hacer?
Se les podría denunciar?
Muchas gracias.
Buenos días, a mi casa le caducó la ite en diciembre del año pasado. El administrador no la ha pasado y se niega a darnos una fecha. Queremos vender el piso y no podemos porque no ha pasado la ite. Que forma hay de presionarle para que la pase ?
Gracias
Hola hace hoy 23 días que en junta de la comunidad fui elegida presidenta.
Hasta la fecha, en la web no tiene puesta las actas cómo en años anteriores que lo ponía pasados entre 4 y 7 días máximos.
Le he llamados un par de veces y me dicen que está reunido, sin respuesta por su parte.
Enviado e-mails y tampoco contesta.
Hay cosas pendientes en la comunidad y están paradas por esta actitud.
También tengo que decir, que desde años atrás, no hay buena comunicación entre las dos partes. Pues en su día me negó a ingresar las cuotas en su cuenta cómo hacen todos los vecinos. Le pedí la cuenta de la comunidad para hacer los pagos, y me dijo que por tema de protección de datos no podía dármela. Surrealista, pero cierto.
La pregunta es……
Que se puede hacer para poder ejercer cómo presidenta y continuar con los temas pendientes…. si aún no hay ningún papel ó sitio oficial que diga que soy presidenta y pueda ver que los gastos excesivos son reales ó no.
Creo que está dilatando en el tiempo el acta, y me temo al malo.
Por favor, ayúdenme.
Gracias de antemano.
Buenos días,
en mi comunidad, se ha votado la instalación del ascensor. Uno de los vecinos que ha votado es el hijo de una USUFRUCTUARIA de un piso. Pero el piso tiene 4 NUDOS propietarios. Le he dicho al administrador que ese voto no es válido porque el resto de nudos propietarios no han dado el visto bueno a ser representados por él. Pero mi administrador dice que sí es correcto porque la Usufructuaria es dueña del 25% del piso.
¿Es esto correcto? Según el Artículo 15 de la ley de Propiedad Horizontal, todos los Nudos propietarios tienen que declarar expreso acuerdo en ser representados para esa votación.
si me pueden ayudar por favor. Gracias
Buenos días ,
LLevo un año y medio reclamando a la finca que por un tema de humedades provocadas por la terraza del vecino de arriba , en su momento al cabo de unos 6 o 7 meses vinieron a reparar la humedad y lo hicieron mal , 4 meses despues volvieron a hacer lo mismo y esta vez parece que mejor pero ahora nos falta que envien un pintor para pintar la zona de la reparación y llevamos reclamando meses y meses y no hacen nada , que podemos hacer? tienen obligacion en plazo de tiempo de solucionar estas cosas?
Gracias.
Buenas Manuel,
Arreglálo por tu cuenta con una empresa y luego le pasas la factura a la comunidad de propietarios.
Si tienes seguro de hogar, entonces, puedes utilizar el servicio jurídico que incluye para que te salga más barata la reclamación y que pague la comunidad la reparación y los costes asociados a la reclamación extra judicial por no haber atendido de primeras la reclamación.
Después, hazte presidente y despide al administrador de fincas convocando junta de propietarios… por incompetente.
Saludos
Buenas Ignacio,
Contrata los servicios de un abogado y escribe directamente al administrador de fincas indicando que le vas a demandar por daños y perjuicios por no mover el asunto de la ITE de la comunidad con ánimo de que sea superada, cuando vea la carta ya verás que pronto se da prisa en poner medios para que la comunidad y el edificio pasen la ITE, después a esperar que la pase… pueden ser meses.
Saludos
Buenas María,
Explica la situación a los vecinos, reúnelos y convoca una junta de propietarios.
Expulsáis al administrador de fincas por chapucero y a la vez contratáis a un abogado para que le envíe una misiva con ánimo de que devuelva toda la documentación de la comunidad de propietarios por la vía urgente o que le será interpuesta una demanda judicial.
Con esto debería ser suficiente.
Saludos
Buenas Cristina,
Si no ha habido queja de los nudos propietarios… no hay nada que hacer.
Por otro lado, de haber habido queja esta se tiene que llevar por el curso legal correspondiente…. lo mismo en ese caso con la anulación de las actas, etc
Por tanto, si nada de esto se ha producido el voto es válido hace de representación de la totalidad de la propiedad y la aprobado es válido y cabe ejecutar lo que se haya dictado como aprobado.
Saludos
Estamos pagando de Comunidad mucho más que otras Comunidades de alrededor con los mismos servicios, ellos tienen superávit y nosotros pagando derramas cada dos por tres, porque no hay dinero, incluso la Administradora ha llegado a pasar dos recibos en el mismo mes sin contar con nadie, qué está haciendo la Administradora con el dinero, que nunca hay y tampoco se hacen ningún arreglo en la Finca. Cómo puedo demostrar que se está gastando el dinero en no sé qué, para poder denunciar, no tengo apoyo de nadie, porque aquí los vecinos les importa todos tres pepinos, les debe sobrar el dinero.
Por otro lado tengo una plaza de garaje alquilada y el inquilino, que tiene minusvalía, problemas de movilidad, más de una vez accede al garaje por la puerta que entran los coches, porque les es más fácil que cruzar toda la urbanización, eso está prohibido, pero hay muchos vecinos que suben y bajan la rampa del garaje, pero a la única que la Administradora llama la atención es a mí, llegando a amenazarme con denunciarme (como no me puede ni ver, porque soy de las pocas que la cantan la gallina), me está continuamente mandándome correos con el tema. ¿qué puedo hacer? Gracias.
Yo tengo una pregunta, espero al menos que me puedan orientar un poco porque ya no podemos seguir así, hace más de un año que se aprobó en junta cambiar la bomba del agua comunitaria porque iba mal, hace más de un mes que se rompió y nos estamos duchando con cubos de agua calentándola en el fuego de la cocina ya que al no tener presión el calentador no funciona, he llamado al administrador como 100 veces y cuando lo coge siempre me da largas, me dice que el miércoles, que el viernes… y así sucesivamente, hace más de un año que se tenía que haver cambiado y largas desde entonces, espero que al menos me podáis orientar para ver qué pasos puedo seguir, gracias.
Hola soy Pedro, mi pregunta es la siguiente : puede un administrador de fincas entregar documentos bancarios, recibos de ingresos, a terceras personas no copropietarios de la comunidad? Muchas gracias.
Hola buenas me gustaría consultar soy propietaria recientemente y cuando entre a la comunidad me dieron unos balances de fondos de 36000 € y siete meses después ponen en el portal un cartel en el que pone que no hay fondos en la comunidad y que hay una derrama la cual no han dado detalles y que nos van a descontar 40€ por piso en dos días debido a la falta de fondos.. Eso sin contar que recién se han dignado a cambiar mi nombre de los recibos después de 5 llamadas personarme en la Oficina 3 veces y nose cuantos correos teniendo contestaciones tales como que lo importante es el cobro no a nombre de quien está la factura (que por cierto tampoco me enviaban ni física ni electrónicamente) … y que soy la única que se queja de el edificio.. Que puedo hacer es denunciable? Y si es así donde y como puedo hacerlo? Porque me parece negligencia por donde se mire… Realmente tengo que pagar la derrama si yo entre firmando que avian 36000€ de fondo? Porque eso no es un error es una estafa
Buenas tardes,
Hace cosa de año y medio envié una consulta por email al administrador de nuestro edificio en cuanto a si se había producido alguna aprobación formal por parte de la comunidad de vecinos tanto de (i) pisos turísticos/vacacionales en la finca, así como de (ii) rodajes publicitarios/cinematográficos en las zonas comunes del edificio.
Como respuesta recibí un email taxativo afirmando que ambas cosas se habían aprobado en el 2016.
Hace dos meses requerí el acta en concreto en que se habían aprobado dichos ítems. Tras varias peticiones y excusas de no contar con copias de las actas me envío una copia del libro de actas y no había rastro ni en ese año ni en los anteriores o posteriores de aprobación de ninguno de esos temas.
Asimismo, en su día solicite la documentación referida a un ingreso por el rodaje de un anuncio publicitario en la finca. A día de hoy sigo sin haber recibido la documentación.
Qué medidas puedo tomar en este caso? Es posible denunciar al administrador por omisión e incluso tergiversación de la información en favor de aquellos que alquilan pisos de alquiler turístico en la finca (esto incluye al Presidente de la comunidad)?
Gracias de antemano y disculpe la longitud de la pregunta.
Un saludo
Buenas Natalia,
Lo primero que tienes que hacer es informarte. Hay comunidades que en calefacción se gastan 600.000 euros al año con el incremento de precios, si compras un piso y en ese momento hay 36.000 euros de fondos y de repente viene un recibo de gas de 120.000€ la comunidad se queda sin liquidez y gira un derrama. Probablemente, tu caso sea uno de estos. Las comunidades tienen muchos gastos y lo que a ti te parece mucho dinero puede que en relación a los gastos presupuestados de la comunidad cada año no sea prácticamente nada.
Saludos
Buenas,
Solícita la misma documentación pero mediante petición formal realizada por abogado.
Por otro lado, hazte miembro de la junta y tendrás más influencia a la hora de pedir cosas o solicitarlas.
Si te va el barro, hazte presidente voluntariamente y cambia de administrador de fincas dado que no te gusta el que hay.
Saludos
Buenas Pedro,
Como todo depende de la finalidad del tratamiento de los datos y lo que se tenga recogido en la política de protección de datos.
Saludos
Buenas Manuel,
Cómprala tu con instalación incluida, habiendo pedido varias ofertas, luego se lo reclamas a la comunidad. O bien les pasas las ofertas al administrador y le pides que se haga de inmediato.
Saludos
Buenas,
Es una consulta que sin más información no se puede valorar.
Saludos
Hola buenas noches quería preguntarte si es normal que una administradora de finca tenga una vecina de la finca limpiando las escaleras más 9 años sin contrato y cobrando dinero sin declarar.
Hola, tengo una duda….hace 3 años compré una vivienda la cual me vendieron con una obra de fachada pagada. La obra comenzó al año de estar yo viviendo allí. El tema es que hace cosa de un mes nos dice el administrador de fincas que han concedido una subvención por dicha obra. En una reunión de comunidad se decidide que se va a repartir entre todas las viviendas. Yo me informo y me sobre el tema y al parecer a no ser que haya una cláusula en el contrato de compra venta, dicha subvención pertenece a la vivienda sea quien sea el propietario en el momento del pago. Yo espero a ver si recibo el abono y cuando llamo a la gestora me dice que le ha dado el dinero al anterior propietario….me dice que lo tiene que mirar y que me dirá algo…. ha pasado ya más de 10 días y no se pone en contacto conmigo….no contesta a los correos….y yo creo que está dejando pasar el tiempo. Yo tengo algún limite de plazo para reclamar esto??? Tendré que poner denuncia????
Hola, se pretende hacer una obra de rehabilitación de todas las fachadas en la comunidad para evitar filtraciones de agua. La administración ha dicho que ya ha arreglado algunas y que funciona bien. Yo he pedido información sobre cuántas viviendas están afectadas por las filtraciones, cuántas están arregladas y cuántas faltarían por arreglar y no me contesta a mis requerimientos. Lo he preguntado en las reuniones, así consta en el acta, lo he preguntado por correo electrónico y por burofax y no me contesta. Entiendo que si no sabemos el alcance de las filtraciones no podemos decidir sobre la realización de la obra en cuestión. ¿Tendría que contestarme a mi solicitud de información?. Sin embargo utilizan mi correo para enviarme propaganda de actividades en las que participa la administración ¿Esto está permitido según la Ley de Protección de Datos?.
Gracias de antemano.
Hola, tengo unas dudas sobre la destitución del Administrador actual.
Resumo un poco la historia.
Llegué a la comunidad en Febrero del 2021. En septiembre de ese año nos llegó un Acta de Acuerdos sin reunión (ha que según la ley así podía hacerse) en la que se nos planteaba un presupuesto para el año siguiente y la renovación de la junta.
Respondí a ese correo indicando que no estaba de acuerdo en la renovación de la junta, porque en la misma cómo vicepresidenta aparecía la persona a la que le compré o el piso, les indiqué que no me parecía correcto que en la junta aparecieran personas ajenas a la comunidad. También les indiqué que no me estaba de acuerdo con una partida del presupuesto. Me respondieron que tenía un mes para oponerme, les volví a escribir indicando mi disconformidad y ahí se quedó la cosa, no hicieron nada.
No dije nada más porque no quería llegar a una comunidad dando quejas pero les pedí una copia de los estatutos, un estado de cuentas de la misma ya que era nueva y quería saber cómo estaban las cosas (ya que aunque en el acta indicaban que se adjuntaba el estado de cuentas en realidad sólo se adjuntaba los presupuestos). Nadie me respondió, pero cómo estábamos en septiembre, pensé que haríamos la reunión a principios del 2022 y ya vería a ver por donde respiraba la cosa y podría reclamar en ella.
En Abril del 2022 se celebró la siguiente reunión y se renovó la junta (siguieron como administradores y se cambió presidente y vicepresidente nada más), se trataron algunos temas pero no se presentaron las cuentas. Las reclamamos en la reunión, pero nunca llegaron. Además en el acta no reflejaron todos los puntos hablados. Les reclamé por email, pero tampoco tuve respuesta.
Es decir, en resumen, lo que sucede es que no nos hacen caso, no nos dan toda la documentación (no sabemos quien paga o quien no), las presupuestos que nos plantean no están hechos a conciencia (de hecho ni siquiera la suma de las partidas son correctas)… es decir, no creemos que hagan nada ilegal, sólo que cómo somos una comunidad pequeña se comportan con una desidia descomunal. Bueno en realidad nos llama la atención que algunos cobros hechos por ellos en concepto de «cuota información comunidad» estén sumados en Gastos bancarios, pero bueno… podría ser un error….
En fin que ahora los vecinos que nos implicamos en la comunidad hemos decidido poner en su sitio al Administrador, y cambiarlo, pero tenemos dudas:
– En la reunión cómo orden del día está la renovación de la junta. Podemos cambiar en ella al administrador o prevalece el contrato privado que tengamos firmado? al cual no tenemos acceso porque ellos tienen toda la documentación de la comunidad.
– Se podría separar la figura de Secretario y administrador? Queremos tener nosotros nuestra documentación y cómo parece ser que el Secretario es el que custodia la documentación, si un propietario fuera el secretario, pensamos que así podría estar en nuestro poder y no tener que depender de ellos porque no nos la facilitan.
– Hemos pedido cierta documentación Estatutos (para poder elaborar un documento de normas internas y poder comprobar que no redactamos nada que contradiga los estatutos), la póliza de seguro para ver las coberturas y contrastar otras compañías, el contrato firmado entre las Fincas y la comunidad, un recibo de luz, etc todo documentación necesaria para poder ejercer el voto correctamente… pero a 7 días de la reunión aún no nos la han aportado. Podemos cambiar la fecha para poder tener esa documentación con antelación suficiente para examinarla? Están obligado a dárnosla antes de la celebración de la junta?
– Por último y al margen de la desidia del administrador, nos cobran anualmente 72€ de renovación de certificado? Puede ser así? puesto que hemos leído que los certificados se renuevan cada dos años y rondan entre los 12/24€… pueden cobrarnos ese importe? Pueden cobrarlo anualmente si se renueva cada dos?
En fin, son muchas dudas… que agradezco de antemano nos ayuden a resolverlas.
Buenas tardes,
Vivo en una comunidad donde todos los pisos son de alquiler y gestionados por una empresa grande bancaria…
El caso es que el administrador de la finca forma parte de esta empresa y no tenemos presidente de comunidad ni nada similar por estar todos los inquilinos en régimen de alquiler.
El caso es que varios vecinos incumplen disposiciones estipuladas en un Reglamento de convivencia que nos dieron en el momento de firmar los contratos de alquiler. En este reglamento, se estipula claramente que el responsable de garantizar que las disposiciones de convivencia se cumplen es la empresa gestora del inmueble, pero el caso, es que pese haber comunicado a dicha empresa con pruebas, el incumplimiento sistemático por parte de algunos vecinos, de dicho reglamento, la empresa gestora se desentiende y pese a indicar que tomará medidas, no lo hace.
Es posible formular denuncia a la empresa encargada de la gestión del inmueble en estos casos?
Gracias,
Saludos.
En mi caso el administrador debería haber hecho llegar un dinero de un depósito que se hizo en su día para iniciar una obra de fachada . Dicho dinero está ya en poder de la administración desde enero incluso la presidenta ya lo cobró en febrero y varios vecinos más también porque han preguntado por dicho dinero y entonces se les va diciendo que pasen por un talón a mediados de junio a mi aún nadie me aviso que ya está ese dinero disponible , entiendo que por tratarse de una cantidad grande no es lícito que lo tengan en su poder y menos que hayan pagado a unos propietarios si y a otros no. aclaró que no hay atrasos en el Pago de ka comunidad ni nuca Los hubo de mi parte , les deje mensaje en el contestador y nunca me contestaron y dado que cosas de esta índole ya han sucedido en más ocasiones me gustaría saber cómo y dónde puedo denunciar sin que ello me acarree a mi un gasto adicional . Les quedaría agradecida por la información
Hola, hace como dos meses se formó legalmente la comunidad de propietarios con administrador, y en la misma reunión se nos pasó una nota con una serie de gastos a repartir, sin explicaciones que tipo de gastos y su desclose, y no quedando reflejado en el acta, pedimos explicaciones al administrador de barias formas y no contesta o da explicaciones sin sentido, desviando la solicitud, con lo que me parece que no se si todo ello es legal, que se podría hacer?, gracias.
Buenos días , hace un año y medio en la comunidad de vecinos de la vivienda de mis padres se acordó rehabilitar la fachada , cosa a la que al no vivir nadie ya ahí , nos comunican que tenemos una derrama de 15.000€ para abonar por propietario , yo pregunto que eso es una arreglo estético y que no estamos dispuestos a pagar nada , me dicen que es por ahorro energético , pero no nos podemos desgrabar nada en las declaraciones con lo que sigue siendo un arreglo estético de la vivienda . La pregunta es , estamos obligados a pagar? Luego como no hemos abonado el importe , me dicen que me lo han puesto a pagar a 10 años en cuotas y que debo 15 cuotas obviamente sin haber firmado nada y con sus consecuentes intereses , Esto es legal ? Un saludo y muchas gracias
Buenos días, el administrador de donde vivo tiene la costumbre de pagar el los arreglos relativos a la comunidad y luego nos lo pasa por cuenta, por lo que es un ingreso a sus cuentas y no a la de los proveedores, ¿esto es legal? Luego tampoco refleja en las cuentas algunos de esos gastos y ni siquiera se ven reflejados en los movimientos de la cuenta de la comunidad. Le he recriminado esta actitud y dice que dimite pero que va a estar hasta enero como interino pero no nos da solución a nada, ¿dónde se le puede denunciar en Madrid? A los vecinos les da igual pero a mi que jueguen con mi dinero no.