El papel del administrador de fincas es ayudar a los vecinos en la gestión de la comunidad. De ahí que deba ser un profesional bien capacitado y apto para llevar a cabo las diferentes tareas que tiene asignadas.
La base de la relación entre un gestor de fincas y sus clientes es la confianza. Si en algún momento se rompe esa relación de confianza, lo más normal es que comiencen los problemas y las reclamaciones. Esta situación suele acabar con el cambio de administrador de fincas.
Principales problemas con el administrador de fincas
Los conflictos más comunes entre los propietarios y estos profesionales giran en torno a:
- Cobro de unos honorarios excesivos teniendo en cuenta los servicios que ofrece el administrador y cómo presta esos servicios.
- Desatención o dejadez por parte del administrador al atender los problemas de la comunidad. Por ejemplo, que el supuesto teléfono para emergencias esté desconectado cada vez que se llama.
- Mala gestión, ya sea por desidia o por actuar en interés propio. Esto es habitual cuando se contrata siempre a las mismas empresas para hacer ciertos trabajos o incluso se contrata a familiares o conocidos del administrador.
- Inadecuada llevanza de la contabilidad: cuotas mensuales que no están bien planteadas, falta de reclamación de los impagos, etc.
- Robo de los fondos comunitarios.
¿Cómo echar al administrador de fincas?
Para despedir a este profesional debe existir siempre una razón objetiva que lo justifique. Las que acabamos de señalar están entre las más habituales, y cualquiera de ellas permite que se pueda romper el contrato entre el profesional y la comunidad de vecinos incluso antes de la fecha prevista para su vencimiento.
Antes de tomar la decisión conviene revisar el contrato firmado y asegurarse que de verdad el administrador está incumpliendo sus funciones, revisando a la vez la próxima fecha de renovación y si hay que pagar algún tipo de compensación en caso de prescindir antes de los servicios del profesional. En algunos casos conviene dejar que expire el contrato y optar por no renovarlo, así no hay que abonar ninguna indemnización.
No obstante, si la causa que da lugar a la ruptura de la confianza es grave, lo más aconsejable es romper el contrato de forma inmediata.
El cese del administrador se puede votar en la junta general ordinaria o se puede convocar una junta extraordinaria a tal efecto. Si se ha optado por no renovar el contrato, esto se puede hacer directamente en la junta ordinaria anual.
Lógicamente, durante la votación el administrador debe estar fuera de la sala. El acuerdo alcanzado quedará reflejado en el acta de la reunión. No obstante, se informará por escrito al administrador de la decisión de la comunidad y se le indicará el plazo que tiene para entregar a la comunidad toda la documentación que obre en su poder. Este plazo suele ser habitualmente de un mes.
En la misma junta en la que se toma la decisión de prescindir los servicios del administrador se puede elegir directamente a un nuevo administrador de fincas.
Guia profesional para encontrar administradores de fincas y gestores de comunidades de propietarios en tu ciudad. Te ayudamos a elegir el mejor administrador de fincas. Solicita ahora presupuesto y compara entre varias ofertas. https://www.homyfincas.com
Del 2012 al 2019 no presento el administrador cuentas ni ninguna reunión, alegó que había tenido un virus informático. En la última reunión (2019). Dio solo la cantidad en nuestra cuenta de ese año, le pido los años por separado y siempre pone excusa.
Tampoco da la opción a cambiar de compañía de seguro, la cual estuvo 17 meses sin contratar. Ni de presentar presupuesto de algunas reformas puesto que comunica un na vez echo el trabajo. Me bloqueó en su whasap diciendo que yo era un mar de dudas al preguntar algunas cuestiones. Y los correos me los contesta muy de tarde en tarde y solo algunos. Es normal esta forma de proceder???
Hola Juan,
Evidentemente el administrador de fincas no está haciendo correctamente su trabajo.
Lo que tienen que hacer es cambiar de administrador de fincas y que empiece a gestionar correctamente la comunidad.
En primer lugar, realizando correctamente la contabilidad y haciendo la custodia de la misma para la comunidad.
En segundo lugar, ofreciendo esta información a los propietarios para que puedan validarla en junta de propietarios o no.
En tercer lugar, atendiendo a los vecinos respecto a sus peticiones de información en unos tiempos adecuados.
Nuestra recomendación es que hable con el resto de propietarios, convoque el presidente una junta extraordinaria y sustituís al administrador de fincas por uno que realmente haga su trabajo bien. Decir, que el nuevo administrador de fincas seguramente tenga muchos problemas con su comunidad ya que al parecer le faltará documentación. Pero bueno, por algo se empieza.
Saludos
Hola queria pregunta lo siguiente:
1º- Llevamos desde el 2019 sin liquidacion de cuentas en la comunidad, las pido como presidente en repetidas ocasiones, pero me indican que estan pte de cierre ¿ Como puedo reclamarlas oficialmente?
2º- El administrador, ha lanzado via whatsshap una consulta para la instalación de un equipo de aerotermia en la fachada del edificio, dicha consulta te lleva a un enlace para que votes, en el enlace dice que votes si no…..y si no votas que se considera como afirmativo ¿ Es legal?, este mensaje no le llego a todos los vecinos, entiendo que se deberia tratar en una junta , no ??
Muchas gracias por las respuestas
Buenas Jose Antonio,
1. Envia un burofax a la dirección del administrador de fincas y pide la factura para luego remitirle el coste a la comunidad, ya que es un gasto propio de la comunidad, no tuyo.
2. Esa votación no es conforme a la ley, no se puede votar electrónicamente algo si todos los vecinos no están en capacidad de hacerlo, por otra parte un voto que no se realice no cuenta como voto que haya participado, ni por asomo es un voto afirmativo a lo que se vota. Por supuesto es un tema a tratar en junta, previa notificación en acta de comunidad a los propietarios con el debido tiempo de antelación, unas 3 semanas.
3. Un administador que no presenta cuentas mi recomendación es que lo echéis, convocáis junta y presentáis varias alternativas de presupuestos. En Homyfincas.com puedes pedir ofertas de administradores de fincas. A día de hoy, se puede gestionar comunidades dando acceso en tiempo real a las contabilidad de la comunidad a los propietarios, no hay motivo para no llevar las cuentas de la comunidad al día. Actualmente es posible hacerlo y dar ese servicio.
Saludos
Tenemos un administrador q nos está robando, ya lo an echado de 2 fincas de aquí, escogen siempre a las empresas de sus amigos, la mayoría de aquí. El presidente es su informático, y la mayoría de los vocales q bajan a la reunión también. En las urbas q le an echado deben mucho dinero a proveedores y ahora le vn a hacer 1 auditoría, les costo mucho echarle pero aquí en la mía cn tantos amigos lo veo muy difícil, también lis vecinos bajan poco a las reuniones y muchos por amenazas, a otros les an rajado las ruedas, quemado el buzón……. Y hablando mal del todo aquel q se mete, q podemos hacer. Ah, y es legal comprar y tener una factura con la cantidad y no poner el precio?
Buenas Rosa,
Hazte presidenta y propon el cambio de administrador de fincas, o directamente si realiza una mala práctica puedes cesarlo directamente, si está menoscabando el patrimonio de la comunidad o malgestionándolo.
Saludos
Hemos solicitado en nuestra comunidad, la posibilidad de que los propietarios que viven fuera, puedan asistir a la junta de manera virtual, sí no es posible ese tipo de participación/ votación, al menos que puedan «estar» con un fin consultivo/informativo. Nuestro administrador se niega rotundamente, comenta que en Huesca no es legal. ¿Es cierto?
Gracias de antemano.
Buenas,
Para poder votar online tiene que haber acuerdo de que todos lo puedan hacer así, o bien acordarlo previamente.
Podría si quisiera hacer una emisión en directo y recabarle el voto si no hubiera oposición de los propietarios.
Esto depende más de la buena práxis del administrador y la flexibilidad del resto de propietarios.
A día de hoy, incorporar las tecnologías es beneficioso para las comunidades.
Saludos
Nuestro administrador está amenazado por un vecino y éste vecino hace lo que quiere en el edificio. No puede ser peor la situación .
Nuestro administrador le consiente todo por miedo .
Es uno con poderes políticos y nadie quiere meterse con el