El coronavirus nos ha planteado muchos retos a nivel social, y las comunidades de propietarios no son ajenas a ellos. De hecho, la llegada de la pandemia ha supuesto la aparición de grandes dificultades para llevar a cabo la renovación de los cargos de la comunidad de propietarios. Ante esta situación, los administradores de fincas y vecinos se preguntan cómo tienen que actuar ahora.
¿Hay que renovar al administrador de fincas y los cargos de la comunidad de vecinos ante la situación actual?
La Ley de Propiedad Horizontal señala que la renovación de cargos en la comunidad de propietarios se hará con carácter anual, a través de una junta ordinaria en la que también se aprobarán las cuentas de la comunidad y el presupuesto y cuya celebración será obligatoria.
Hasta el momento, este mandato legal se podía cumplir sin ningún problema y las comunidades de propietarios funcionaban correctamente. Pero con la llegada de la pandemia de Covid-19 son muchas las comunidades que no saben cómo actuar.
Aunque la celebración de juntas ordinarias de comunidades de propietarios no esté expresamente prohibida, lo cierto es que ya son muchos los territorios que prohíben las reuniones de más de un número de personas si no son convivientes.
La media de las reuniones permitidas está entre seis y 10 personas, lo que a efectos prácticos hace imposible la celebración de algunas juntas de vecinos. Y si no hay junta, no puede haber renovación de los cargos y aprobación del presupuesto.
En algunos casos se está optando por las reuniones telemáticas, pero la videoconferencia no tiene validez legal a efectos de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto supone que un acta de renovación de cargos de la comunidad de propietarios que deriva de una votación efectuada mediante videoconferencia puede ser impugnada y seguramente será declarada nula.
Cómo evitar la renovación de los cargos en una comunidad de propietarios
La renovación de los cargos es algo obligatorio, existiendo también el derecho de los vecinos a cambiar de administrador de fincas si lo consideran conveniente. Pero en la situación actual esto es extremadamente difícil, por lo que se están buscando alternativas.
En Cataluña ya se ha dictado una norma que prorroga automáticamente tanto el último presupuesto como los cargos hasta que se pueda celebrar una junta ordinaria, quedando prohibida la celebración de juntas presenciales de propietarios hasta el 30 de abril de 2021.
No obstante, la prohibición no es absoluta, ya que si las comunidades pueden organizar la junta sin riesgo (por ejemplo si son pocos vecinos), sí puede celebrarse esta con normalidad y adoptarse los acuerdos que se estimen convenientes.
En el resto de regiones todavía no se ha regulado este tema, pero desde los colegios profesionales de administradores de fincas llevan meses pidiendo medidas a este respecto y que se aplique una solución similar a la catalana.
El Consejo General del Colegio de Administradores de Fincas ha solicitado ya el aplazamiento de todas las reuniones de comunidades de propietarios que están pendientes, ya que estas pueden ser un importante foco de contagio, al no poder adoptarse las medidas de seguridad establecidas a nivel sanitario.
Por el momento no hay una medida concreta, así que la renovación de los cargos de la comunidad de propietarios está en un limbo jurídico.
Actualización sobre la renovación de cargos automática en la junta y del administrador de fincas debido al estado de alarma.
Con el fin del estado de alarma, muy probablemente se permitirá de nuevo la celebración de juntas de propietarios para renovar los cargos de administrador de fincas, presidente y miembros de la junta de propietarios. Además, también se ha aprobado que sean válidas las juntas virtuales a distancia para los vecinos. Sin embargo, hay garantizar la información y posibilidad de conexión a todos los vecinos. Los acuerdos tomados en ella serán válidos igualmente como si se hubieran celebrado físicamente.
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