Cuando una comunidad de propietarios decide contar con los servicios de un Administrador de Fincas, este tiene una serie de obligaciones y funciones que son las que le otorga el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Estas obligaciones y funciones han de ser respetadas por el Administrador de Fincas en todo momento.
No obstante, aunque el Administrador de Fincas cumpla con todas sus obligaciones y funciones, lo cierto es que, durante el desempeño de su profesión, puede ocurrir que produzca un daño a un tercero, en cuyo caso estaría incurriendo en responsabilidad civil.
¿Cuándo incurre en responsabilidad civil el Administrador de Fincas?
El Administrador de Fincas incurre en responsabilidad civil cuando, en el desempeño de su profesión, no respeta la lex artis de un buen Administrador de Fincas. Así, el Administrador de fincas, en el ejercicio de sus funciones como tal infringe algún precepto legal o provoca algún daño o perjuicio a algún cliente, a la comunidad de propietarios o a algún tercero. En todo caso, debemos recordar que los Administradores de Fincas son contratados por la comunidad y que ejercen sus funciones de acuerdo con el contrato laboral que han firmado, por lo que la responsabilidad civil es responsabilidad civil contractual.
En cualquier caso, para que se de la responsabilidad civil es necesario que se den tres preceptos. Son los siguientes:
1.- Acción u omisión de la que deriva el año o perjuicio: no sólo las acciones del Administrador de Fincas pueden provocar un daño, también las omisiones. Así, si el Administrador de Fincas, por falta de diligencia, olvida solicitar a favor de la comunidad de propietarios una subvención pública que pudiera corresponderle, estaría incurriendo en responsabilidad civil.
2.- Negligencia o culpa: las acciones u omisiones del Administrador de las que deriva el daño han de ser provocadas por la negligencia, es decir, el Administrador ha de haber realizado sus funciones con falta de diligencia, con poco mimo o con descuido. No obstante, el Administrador no tiene intención de provocar el daño, no lo hace adrede, en cuyo caso estaríamos ante un caso de dolo, y no de negligencia.
3.- Relación de causalidad entre el daño y la acción u omisión: esto quiere decir que el daño tiene que ser provocado por la acción u omisión del Administrador de Fincas como consecuencia de su negligencia.
El seguro de responsabilidad civil para el Administrador de Fincas
Cuando el Administrador de Fincas, en el ejercicio de sus funciones, provoca un daño a la comunidad, esta puede reclamarle el resarcimiento o la reparación del daño. Así, el Administrador de Fincas tendrá que pagar la indemnización correspondiente. Para estas ocasiones, es conveniente que el Administrador de Fincas haya contratado un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños provocados en el desempeño de su profesión.
Así, los seguros de responsabilidad civil cubrirán las indemnizaciones que el Administrador de Fincas tenga que pagar a la comunidad de propietarios, siempre que esta pueda probar que el daño se ha provocado por la negligencia del Administrador. Además, para los Administradores de Fincas colegiados, el Colegio de Administradores de Fincas tiene suscrito una póliza de seguro de responsabilidad civil colectiva que cubre este tipo de indemnizaciones. Si el Administrador no está colegiado, correrá a su cargo la contratación del seguro de responsabilidad civil.
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